När har jag som hyresvärd rätt att återta bostaden?
Hej, Jag hyrde ut mitt hus till en familj med ett tillsvidareavtal och en uppsägningstid om tre månader. I september sa familjen upp huset och då började uppsägningstiden att gälla. Men i slutet av september har de inte betalat hyran för september månad, och svarar inte på samtal. De har redan flyttat sina saker, men huset är fortfarande smutsig och en del saker är kvar. I vårat kontrakt står det att om hyresgästen inte betalar hyra så blir uppsägningstid istället en vecka, och jag har skickat meddelanden till dem om detta. Min fråga är vad jag kan göra med deras saker under tiden de inte svarar? Hur länge ska jag vänta med att börja städa huset? De har inte heller lämnat tillbaka någon nyckel utan mig meddelat att de istället skickat nyckeln via post, vilket inte är okej med mig. Jag tänker byta alla lås, men undrar när jag kan börja med det?
Rådgivarens svar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Din fråga gäller dina rättigheter som hyresvärd när din hyresgäst inte betalat sin hyra. Erat hyresförhållande avser hyrning av bostad och din fråga aktualiserar reglerna i 12 kap. Jordabalken (JB), som också kallas för Hyreslagen. Till att börja med kommer jag att redogöra för vad som gäller generellt och därefter kommer jag att applicera det på din situation. Jag kommer avsluta med en rekommendation.
När kan en hyresvärd säga upp hyresavtalet?
Ett hyresavtal som gäller tillsvidare, det vill säga på obestämd tid, måste sägas upp för att upphöra att gälla enligt 12:3 § JB. Som huvudregel är det i ett sådant avtal inte möjligt att avtala om en kortare uppsägningstid än tre månader, och hyresgästen har ett starkt lagstadgat besittningsskydd som gör det svårt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet i förtid. Emellertid finns det enligt 12:6 § JB vissa orsaker som kan tillåta att ett hyresavtal upphör att gälla omedelbart. Enligt de grunder som anges i 12:42 § JB är det möjligt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet i förtid dels om bostaden på något sätt vanvårdas, eller om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Då förverkas hyresrätten och hyresvärden får rätt till att säga upp avtalet utan att beakta uppsägningstiden. Uppsägningen från hyresvärdens sida måste ske skriftligen för att vara giltig.
Avhysning
Hyresvärden kan be hyresgästen att flytta ut omgående om hyresavtalet förverkas och sägs upp med omedelbar verkan, men hyresgästen har faktiskt chans att vinna tillbaka hyresrätten enligt 12:44 § JB om den ändå ser till att betala hyran inom tre veckor från det att den underrättats om detta. Hyresgästen får alltså inte skiljas direkt från bostaden på grund av en försenad hyresbetalning, utan först efter dessa tre veckor kan hyresvärden besluta om avhysning (vräkning). Hyresvärden kan även kontakta Kronofogden direkt och ansöka om avhysning, varpå det skickas ett så kallat delgivningskvitto till hyresgästen som den behöver skriva på. Hyresgästen får då information om den planerade vräkningen och har möjlighet att motsätta sig vräkningen genom att bestrida den.
Om hyresvärden efter dessa tre veckor fortfarande inte har erhållit hyran, då har denne rätt att avhysa sin hyresgäst och kan ta hjälp av Kronofogden till att utföra det. Om hyresgästen inte har flyttat ut det datum det är dags för avhysning, då kan hyresvärden till exempel byta lås på bostaden och magasinera hyresgästens kvarvarande ägodelar i upp till tre månader. Hyresvärden kan även kräva ersättning av hyresgästen för kostnaderna av exempelvis låsbytet.
Är det istället så att hyresgästen överger bostaden har hyresvärden rätt att genast återta den, enligt 12:27 § JB. Då gäller att saker som hyresgästen lämnar kvar tillfaller hyresvärden, om hyresgästen inte inom sex månader från det att denne lämnade eller avhystes från bostaden hämtar sin egendom, eller inom tre månader efter uppmaning att göra så. För att en hyresrätt ska anses övergiven ska det framgå av omständigheterna i det enskilda fallet att hyresgästen inte längre använder bostaden. Viss ledning kan hämtas från rättsfallet NJA 2006 s. 427 i den här bedömningen. Om hyresgästen lämnar nycklarna till hyresvärden, flyttar sina tillhörigheter därifrån och slutar betala hyra är regelmässigt tecken på att bostaden övergivits. Står det klart att bostaden övergivits av hyresgästen kan hyresvärden återta den och hyresförhållandet upphör av sig självt, utan att det sker uppsägning och avhysning.
Din situation
Om din hyresgäst inte betalar sin hyra kan du som hyresvärd alltså få rätt att säga upp erat hyresavtal i förtid. Men hyresgästen ska ha chans att ”vinna tillbaka” hyresrätten om den betalar den försenade hyran inom tre veckor från det att du meddelat din hyresgäst om vad som håller på att hända. Därför måste du vänta tills dessa tre veckor har passerat med att byta lås på huset och omhänderta de saker som din hyresgäst har kvar i bostaden. Det är oklart om hyresgästen i ditt fall kan anses ha övergivit bostaden, men i så fall har du som hyresvärd rätt att återta den direkt. De saker som hyresgästen lämnat kvar skulle tillfalla dig efter några månader, om hyresgästen inte kommer och hämtar sina saker på din uppmaning.
Hoppas detta svar hjälper dig i din situation. Våra jurister här på Familjens Jurist har expertis när det kommer till bland annat hyresavtal, och kan hjälpa dig vid ytterligare frågor!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.