När har hyresgäst rätt till skadestånd av hyresvärd vid lokalhyra?
Jag hyr en lokal där jag driver en restaurang sedan 16 år. I samband med att nytt hyreskontrakt skulle skrivas i januari så skulle hyran höjas. Jag påpekade då att innertaket behövdes renoveras. Enligt några kunder som är hantverkare var taket i så dåligt skick att det riskerades att ramla ner och skada folk och att jag måste kontakta hyresvärden. Hyresvärden säger då att det är jag som hyresgäst som ska underhålla det. I slutet av februari går jag med på hyreshöjningen om jag får taket renoverat. Hyresvärden går med på att måla och putsa taket förutsatt att jag har stängt i 2 veckor och att jag inte är berättigad till någon ersättning under den tiden. 1 april stänger jag och hantverkarna börjar. De upptäcker att det är äkta hussvamp i taket och att delar av taket kan rasa. De påbörjar sanering. Jag kunde då inte öppna efter att de 2 veckorna gått och har inte fått reda på när jag kan öppna igen. Hyresvärden säger att jag inte behöver betala hyran efter dessa två veckor så länge arbetet pågår men att jag inte har rätt till något skadestånd. De anser sig inte har handlat försumligt och att typen av sådana här skador uppstår ibland i gamla hus och att de inte kan lastas för det då de inte bidragit till bristen och eftersom de agerat omedelbart när det kommit till kännedom. Det ska tilläggas att detta är en kulturfastighet som ska bevaras. Hyresvärden har tidigare sagt att det skett ett förvaltningsfel till mig och att hussvamp uppkommer efter en längre tid. Nu har de tydligen ändrat sig. Hur ligger det till har jag inte rätt till skadestånd i det här fallet. Jag sitter i en svår ekonomiskt sits med anställda som ska ha lön och egen förlorad inkomst.
Rådgivarens svar
Hej! Stort tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i din situation.
Bestämmelser om hyra av lokal finns i jordabalken. Bestämmelserna är som huvudregel tvingande, vilket innebär att om hyresvärden och hyresgästen kommit överens om något som strider mot lagen så gäller inte det. I delar av lagen anges dock att annat får avtalas än det som lagen föreskriver.
Vem ansvarar för renovering av hyresrätt?
Hyresvärden ska hålla lokalen i sådant skick att det enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Däremot tillåter lagen att man i avtal kan reglera bättre villkor vad gäller lokalens skick. När hyresrätten avser en lokal kan även sämre villkor anges i hyresavtalet avseende hyresrättens skick. Om hyresrätten är avsedd för bostad ansvarar hyresvärden även för att sköta om exempelvis målning. Är det fråga om en lokal ska, om inget annat avtalats, hyresrätten vara anpassad efter den typ av verksamhet som hyresgästen ska bedriva. Kraven skiljer då sig åt för garage, butikslokaler, kontorslokaler o.s.v. både vad gäller standard och funktionalitet.
Huruvida hyresvärdens första påstående om att det är du som är ansvarig för underhåll av taket stämmer, beror således på vad som avtalats mellan er, samt vilket typ av underhåll det rör sig om. Om inget gällande lägenhetens skick avtalats mellan er, gäller att hyresvärden ska tillhandahålla hyresrätten i sådant skick att den är fullt brukbar för ändamålet. Hyresvärden kan då ha haft rätt i att du ansvarar för putsning och målning om detta sker av estetiska skäl. Att taket i hyresrätten visade sig vara skadat av hussvamp som utgör risker, kan inte anses uppfylla kravet på hyresrätten är sådant skick att det gör den brukbar för det avsedda ändamålet. Själva hussvampen är därför hyresvärdens ansvar, om inte sämre skick har avtalats mellan er.
Möjligheter att få skadestånd eller annan ersättning
Möjligheter att få skadestånd kan under vissa förutsättningar finnas om lokalen får en brist eller skada under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för bristen/skadan. Av informationen som du angett i din fråga får jag intycket av att hyresvärden redan tagit på sig ansvaret och står för kostnaderna vid saneringen, vilket även kommer vara min utgångspunkt i följande del.
För att få skadestånd ska hyresgästen visa att en brist/skada föreligger. I ditt fall har lokalen hussvamp, vilket är en brist/skada. Du behöver även visa att du lidit skada och att skadan du lidit har orsakats av bristen. Du uppger att du lider skador som är ekonomiska i form av att du får betala löner till anställda inklusive dig själv, vilket beror på skadan eftersom du inte kan ha öppet. I ditt fall uppfyller du därför en av förutsättningarna för att erhålla skadestånd, d.v.s. att du har lidit skada som beror på bristen i lokalen.
En annan förutsättning är att hyresvärden ska ha varit försumlig. Hyresvärden måste alltså visa att bristen inte beror på hyresvärdens försummelse. Om hyresrätten är bristfällig och hyresvärden känner till, eller genom tillräcklig tillsyn borde känna till det, ska han eller hon i god tid vidta åtgärder för att avhjälpa felet. Vidtar hyresvärden inte åtgärder i god tid och om det inte förelåg hinder mot att göra det, anses hyresvärden normalt vårdslös och kravet på hyresvärdens försummelse är därmed uppfyllt. Hyresvärden har i ditt fall agerat nästintill direkt när de fått kännedom om felet (d.v.s. vid starten av den påtänkta målningen och putsningen av taket). Det som blir frågan i ditt fall är om hyresvärden borde ha känt till felet tidigare genom tillräcklig tillsyn. Du uppger i din fråga att du redan i januari påpekade för hyresvärden att taket förmodligen inte var i så bra skick och att det behövde renoveras. Du anger även att några av dina kunder som är hantverkare, genom att troligen endast ytligt betrakta taket, har anat brister. Dessa två omständigheter talar för att kravet på försummelse är uppfyllt eftersom hyresvärden troligen genom din tidiga upplysning och genom tillräcklig tillsyn skulle kunna ha upptäckt bristen. Om det antas att hyresvärden borde känna till bristen tidigare, exempelvis när du upplyste om taket i januari, kan det inte anses att hyresvärden har agerat i god tid när de vidtar åtgärder i först i april.
Annan ersättning som kan aktualiseras är hyresnedsättning. När skada uppkommer som beror på en brist som hyresvärden är ansvarig för har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som hyresrätten är i bristfälligt skick, vilket du uppger att du redan har fått.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan du ha rätt att erhålla skadestånd avseende den skada du lidit ekonomiskt på grund av bristerna i taket. Det avgörande är, som du även anger i frågan, om hyresvärden varit försumlig eller inte. En hyresvärd anses vara försumlig om hyresrätten är bristfällig och hyresvärden känner till eller genom tillräcklig tillsynd borde ha känt till bristen samt om hyresvärden inte i tid vidtagit åtgärder för att avhjälpa felet. Huruvida hyresvärden har varit försumlig eller inte är således en bedömningsfråga. Att du vid ett tidigt stadium upplyst hyresvärden om bristen samt att bristen i alla fall för en hantverkare var påtaglig vid ett besök talar för att hyresvärden varit försumlig och att du därmed har rätt till ersättning för den skada du har lidit.
Jag hoppas att du känner att du har fått vägledning i din fråga. Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att ställa dem.
Vänliga hälsningar,
Elin Olsten
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.