Hej,

Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Det finns olika situationer då man kan hyra en lägenhet i en källare och av din fråga framgår inte helt om du hyr av en privat hyresvärd eller inte. Hyra regleras vanligen i Hyreslagen som återfinns i 12 kap Jordabalken. Är det så att du hyr privat kan även Privatuthyrningslagen vara tillämplig. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller angående uppsägningstid i båda situationerna.

Vad gäller den situationen att din hyresvärd nu kräver 3 månaders hyra, beror din skyldighet att betala på vad du har för uppsägningstid på avtalet och huruvida ert hyresavtal löper på obestämd eller på bestämd tid. Värt för dig att veta är också att både den allmänna regleringen i hyreslagen och reglerna i privatuthyrningslagen är tvingande till hyresgästens förmån, vilket betyder att något som avtalats som strider mot en bestämmelse i lagen inte kan göras gällande mot dig som hyresgäst. Längre uppsägningstid än de som lagarna anger gäller alltså inte gentemot dig, utan enbart kortare.

Avtal på obestämd tid
Enligt hyreslagen löper ett hyresavtal på obestämd tid, om du och hyresvärden inte avtalat om att det ska gälla på bestämd tid och löpa ut vid visst datum. Ett hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Det innebär en uppsägningstid om tre månader när man vill avsluta hyresförhållandet och då ska hyresgästen betala tre månaders hyra, om det inte i avtalet framgår en kortare uppsägningstid.

Om uthyrningen görs utanför en näringsverksamhet för annat än fritidsändamål kan det istället vara privatuthyrningslagen som reglerar situationen, så länge det inte gäller upplåtelse av hyresrätt i andra hand. Om inte parterna har avtalat att uppsägningstiden ska vara längre, kan hyresvärden säga upp ett tillsvidareavtal till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Du som hyresgäst kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Du har i så fall rätt till enbart en månads uppsägningstid och ska inte behöva betala för tre månader.

Avtal på bestämd tid
Löper avtalet på bestämd tid och anledningen att du ska flytta är att hyrestiden gått ut, ska du inte behöva ha någon ytterligare uppsägningstid och betala tre månadshyror. Det behöver alltså inte sägas upp för att upphöra, om man inte vill att det ska upphöra tidigare än det datum som står angivet i avtalet. Då ska du ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Källare ej besiktigad som bostad
Du nämner att källaren du hyrt inte är besiktigad som bostad, vad du vet. Det finns inget hinder mot att inreda ytterligare en bostad i källare. I vissa fall kan dock utformningskraven och de tekniska egenskapskraven, till exempel avseende brand eller rumshöjd, innebära att det inte är möjligt att genomföra åtgärden. Bor du i ett enbostadshus krävs inget bygglov för att inreda ytterligare en bostad, vilket det i regel gör för flerbostadshus. Det krävs däremot en anmälan till byggnadsnämnden. Ett startbesked krävs för att få påbörja åtgärden och ett slutbesked krävs för att få ta bostaden i bruk. Om en ytterligare bostad inreds utan att anmälan har gjorts eller startbesked har getts är den en olovlig byggnation, så kallat svartbygge. Byggnadsnämnden ska då ta ut en byggsanktionsavgift. Byggnadsnämnden kan också förelägga byggherren att återställa. Byggherren kan undgå föreläggande genom att lämna in en anmälan i efterhand. Dessa saker regleras i Plan- och bygglagen.

Jag hoppas att detta gav dig svar på huruvida du kommer att behöva betala tre månaders hyra eller inte. Vid tvister i hyressituationer kan Hyresnämnden hjälpa till med att medla mellan hyresgäst och hyresvärd. Vill du komma i kontakt med en jurist kan du göra det genom att följa denna länk. Lycka till!

Med vänliga hälsningar, 
Lovisa Törngren