Kan man manipulera ett avtal så att förutsättningarna ändras?
Hej,
En sommar kom jag och en vän överens om att vi skulle sammanbo i en studentlägenhet inför följande hösttermin. Jag sa upp mitt befintliga hyreskontrakt och vännen stod som hyresgäst och jag som inneboende på det nya hyreskontraktet med hyresvärden. Efter att jag hade sagt upp mitt befintliga hyreskontrakt skrev vännen och jag ett nytt avtal, på vännens initiativ, där han hade dolt en klausul genom att manipulera typografin i avtalet som gav honom ensamrätt att säga upp hyresavtalet när han helst ville. En månad in på terminen sa han upp hyreskontraktet och gjorde mig därmed bostadslös. Kan jag på något sätt begära ersättning eller kan till och med oredligt förfarande (9:8 BrB) aktualiseras? Tack på hörhand!
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Nedan kommer en generell redogörelse följt av ett svar på din fråga.
Avtalslagen
Som grund för alla avtal finns avtalslagen. Avtalslagen fastslår till exempel hur avtal ingås, hur en avtalspart kan befullmäktiga en annan att träda i hans eller hennes ställe och vilka ogiltighetsgrunder som finns. 30 § avtalslagen tar sikte på de situationer då en avtalspart agerat med svikligt förfarande, det vill säga svek. Detta innebär att parten på ett vilseledande sätt har lämnat oriktiga uppgifter eller undanhållit information. Det krävs dessutom att vilseledandet har skett avsiktligen, det vill säga att den vilseledande parten har haft uppsåt med sin handling.
I tillägg till svek-paragrafen finns generalklausulen 36 § avtalslagen. Denna bestämmelse tar sikte på situationer då ett avtalsvillkor kan jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt.
Skadestånd
En part som begått ett avtalsbrott genom att exempelvis bryta mot avtalet eller manipulera avtalet kan komma att bli skadeståndsskyldig mot den andra avtalsparten. För att skadestånd ska utgå krävs att en skada har uppkommit. Inom skadeståndsrätten brukar man dela upp skador i tre olika kategorier: personskada, sakskada och ren förmögenhetsskada. I det sista fallet behöver skadan ha uppkommit genom brottslig handling för att skadestånd ska utgå.
Värt att nämna är att den part som begått avtalsbrottet även kan åläggas att bland annat fullgöra avtalet eller göra prisavdrag.
Din situation
Du beskriver i din fråga att du och en vän kom överens om att ni skulle bo ihop, varpå ni skrev ett avtal som reglerade er boendesituation. Du anger vidare att din vän manipulerat avtalet på så sätt att ett villkor förts in som du inte känt till. Min bedömning är att detta främst utgör att förutsättningarna ändrats i jämförelse till vad du gått med på vid avtalsingåendet. En sådan situation träffas av generalklausulen i 36 § avtalslagen. Det innebär att avtalsvillkoret bör lämnas utan avseende. Vid en rättstvist kan då hävda detta, varpå domstolen kan besluta om att villkoret ska vara utan verkan, och att avtalet ska gälla på så sätt som du uppfattat det. För att skadestånd ska aktualiseras krävs att ett brott har begåtts då det rör sig om en ren förmögenhetsskada. Det är dock inte möjligt för mig att utreda huruvida brottet oredligt förfarande enligt 9 kap 8 § brottsbalken har begåtts utifrån informationen jag fått, även om vissa saker talar för det.
Rekommendation
Jag råder dig att kontakta Familjens jurist som kan ge dig allmän rådgivning i hur du kan gå vidare med detta ärende.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.