Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen! Jag förstår din fråga som att du undrar om en andrahandshyresgäst kan ifrågasätta hyran då en bostadsrätt hyrts ut utan giltigt hyreskontrakt. Jag redogör nedan för de regler som finns avseende hyra vid uthyrning av bostad och avslutar med en sammanfattning utifrån din fråga.

Regler om andrahandsuthyrning

Det finns olika regler beroende på vad det är som hyrs ut, en hyresrätt eller en bostadsrätt. När det gäller en bostadsrätt så tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Lagen är ganska kortfattad och kompletteras därför av bestämmelser i den så kallade hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). Både privatuthyrningslagen och hyreslagen är till stor del till för att skydda hyresgästen, vilket innebär att eventuella avtalsvillkor mellan hyresgästen och hyresvärden som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne (2 § privatutyrningslagen och 1 § hyreslagen). Med andra ord kan man inte avtala bort lagens skyddsbestämmelser och en hyresgäst kan alltså inte avsäga sig sina rättigheter. 

Ett hyresavtal behöver inte vara skriftligt för att vara giltigt, alltså gäller även ett muntligt avtal mellan hyresvärden och hyresgästen. Har ett skriftligt hyresavtal löpt ut men hyresvärden och hyresgästen är överens om att uthyrning ska fortsätta, så gäller alltså det (2 § hyreslagen). Däremot krävs tillstånd från bostadsrättsföreningen för att få hyra ut en bostadsrätt i andra hand. Skulle en bostadsrätt hyras ut utan godkännande från föreningen riskerar innehavaren att förlora rätten till bostaden.

Hur mycket får man ta i hyra?

Hyrs en bostadsrätt ut i andra hand får hyran till andrahandshyresgästen inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden (4 § privatuthyrningslagen). Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, oavsett vad bostadsrättsinnehavaren har för faktiskt ränta. Driftskostnaderna beräknas däremot efter de faktiska kostnaderna. Av praxis framgår att hyresgästens hyra är påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger dessa med fem procent eller mer. 

Vad händer om jag tagit för mycket i hyra?

Den som anser sig betala för mycket i hyra kan vända sig till Hyresnämnden som kan justera hyran till en skälig nivå som gäller för framtida hyresinbetalningar. 

Avslutande sammanfattning

Även efter det att ett hyresavtal löpt ut kan bostaden fortsatt hyras ut om hyresgästen och hyresvärden är överens om det. Lagbestämmelserna avseende uthyrning fortsätter alltså att gälla. Däremot är det viktigt att ha godkännande gällande uthyrningen från bostadsrättsföreningen för att inte riskera att förlora rätten till bostaden. En hyresvärd och en hyresgäst kan inte med bindande verkan avtala bort de rättigheter och skyldigheter som gäller enligt privatuthyrningslagen och hyreslagen. Detta innebär alltså att en hyresgäst i efterhand kan ifrågasätta om hyran för bostaden var skälig, även om hyresavtalet har löpt ut, och denna rätt kan inte hyresgästen avsäga sig. 

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Här kan du läsa mer om att hyra ut bostadsrätt. Har du fler funderingar, eller behöver juridisk rådgivning, är du varmt välkommen att kontakta Familjens Jurist som bland annat kan hjälpa dig med hyresavtal och andra frågor om att hyra ut bostad. Välkommen också tillbaka till Fråga Juristen med en ny fråga!