Köpa, hyra ut & sälja
Hyresgäst som inte betalar elräkningen
Fråga ang. Privatbostadsfastighet med 2 separata bostadshus varav det ena hyrs ut.
Hej!
Vi har ett problem med en hyresgäst som inte vill göra rätt för sig.
Hyresgästen, nedan kallad hg, har hyreskontrakt för tidsbestämd hyresperiod 2017-09-12 - 2018-05-31. Hyra enl. kontrakt 6 000 sek/mån + elkostnad enl. förbrukning, innefattande uppvärmning och hushållsel. Den totala elkostnaden under den kalla årstiden ligger mellan 2500-3000 sek/mån.
Hg har sedan december betalt in endast kallhyra och vägrar betala för sina elkostnader med motiveringen att han anser dessa oskäligt höga. Förfallna elkostnader uppgår nu till 6 201 sek.
Han har debiterats enl. avläsningar av till bostaden separat elmätare, och enl. det faktiska kwh-pris som elleverantören debiterat oss. Inga övr. kostnader eller påslag har tagits ut.
Vi har vid flera tillfällen varit i kontakt med hg och påpekat att vi saknar betalning för elen, men han svarar bara att han inte kommer att betala den heller. Han beskyller oss för att lura honom, och den 12/1 2018 säger han sig ha kopplat in advokat. Vi har dock ännu inte hört av någon advokat.
Vad kan vi göra för att tvinga hyresgästen att betala elen? Har vi laglig rätt att stänga av elen trots att han betalar kallhyran, eller kan vi avhysa hg med omedelbar verkan p.g.a. kontraktsbrott? Vi är oroliga att hans elförbrukning/skuld växer ytterligare och att vi får stå för detta gentemot elbolaget.
Rådgivarens svar
2018-02-22
Hej!
Tack för att du vänder dig till Fråga juristen med din fråga.
Uppsägning
Om en hyresgäst inte betalar sin hyra kan du som hyresvärd säga upp hyresavtalet i förtid enligt Jordabalken 12 kap 42§ 1 st. 1 p. Till hyra räknas även kostnader för värme och elförbrukning. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att betalning har skett. Om betalningsförseelsen är av ringa betydelse så anses dock inte lägenheten som förverkad och då kan hyresvärden inte säga upp avtalet. Vad som är ringa ska dock tolkas snävt och i ett tidigare rättsfall (NJA 1989 s. 74) har underlåtenheten att betala en hyreshöjning om 30 kr i månaden under 10 månader ansetts utgöra grund för uppsägning. I ditt fall, där beloppet rör sig om 2500-3000 kr/mån och det har skett vid upprepade tillfällen, skulle jag inte anse att det är ringa. Du kan därför säga upp hyresavtalet. Hyresgästen har dock rätt att bo kvar om han väljer att betala sina elräkningar efter att du sagt upp avtalet. Du ska vid uppsägningen meddela hyresgästen om att han får bo kvar om han betalar inom tre veckor från det meddelandet (Jordabalken 12 kap 44§).
Stänga av elen
När det gäller huruvida du kan stänga av elen har jag tyvärr inte kunnat hitta något klart svar. Den frågan regleras inte uttryckligen i lagen och har inte tagits upp i förarbeten eller tidigare rättsfall. I sådana fall då hyresgästen har ett avtal direkt med elbolaget kan elbolaget stänga av elen om hyresgästen inte betalar. Däremot har du som hyresvärd en skyldighet gentemot din hyresgäst att tillhandahålla lägenheten i ett sådant skick att den är fullt brukbar enligt en allmän uppfattning, vilket inkluderar att lägenheten uppgår till en viss temperatur och har el (Jordabalken 12 kap 9§ och 15§).
Rekommendation
Eftersom svaret är oklart skulle jag rekommendera dig att upprätthålla din del av hyresavtalet genom att inte stänga av elen. Istället kan du sätta press på din hyresgäst genom att säga upp hyresavtalet. Han måste då flytta om han inte betalar inom tre veckor.
Hoppas du har fått svar på din fråga! Skulle du i framtiden behöva ytterligare juridisk hjälp i ärendet är du välkommen att boka en tid med en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.