Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som kan gälla i ditt fall.

Kan man säga upp tidsbestämt lokalhyresavtal i förväg?

Hyresavtal enligt 12 kap. jordabalken, JB, delas upp i lokallägenheter och bostadslägenheter (12 kap. 1 § 3 st. JB) och följer något olika regler. Ett hyresavtal som ingåtts för bestämd tid upphör då den avtalade hyrestiden gått ut, men är hyrestiden längre än nio månader ska avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 2 st. JB). Det går inte att säga upp ett tidsbestämt lokalhyresavtal i förtid, alltså innan den tid som avtalats i hyresavtalet. En uppsägning måste dock ändå ske eftersom hyresavtalet riskerar att förlängas på obestämd tid efter den avtalade hyresperiodens utgång om man inte säger upp det (12 kap. 3 § 3 st. JB). Är den avtalade hyrestiden för lokalen längre än nio månader ska uppsägning ske nio månader i förväg (12 kap. 4 § 2 st 5 p. JB). Om man avtalat om en kortare uppsägningstid i avtalet än den som står i lagen gäller detta endast till förmån för hyresgästen men inte för hyresvärden (12 kap. 1 § 5 st. JB).

Uppsägning av delar av lokalytan

En uppsägning kan ske för avflyttning eller för villkorsändring. Vill man få till stånd en förändring av den yta som hyrs måste man säga upp avtalet till avflyttning och sedan upprätta ett nytt avtal enligt den nya ytan. Förändrad hyresyta ses inte som en villkorsändring utan som att man hyr ett helt nytt hyresobjekt, alltså måste hyresavtalet sägas upp "i dess helhet", alltså till avflyttning. Därefter kan man upprätta nytt avtal med ny hyresyta.

Sammanfattning och råd

Friskolan lär alltså vara bunden av hyresavtalet under hela femårsperioden ni har avtalat. För att avtalet inte ska riskera att förlängas på obestämd tid måste det sägas upp. Uppsägningstiden kommer då att vara 6 mån, enligt avtal, för friskolan och 9 mån, enligt lag, för dig. Eftersom uppsägning av delar av lokalytan inte är endast villkorsändring skulle jag anta att man heller inte kan förändra lokalytan och ge reducerad hyra under den avtalade femårsperioden.

Det kan alltid vara bra att kontakta en jurist kunnig i lokalhyra för att se över hyresavtalet i dess helhet och ge mer konkreta råd.

Skulle du i framtiden behöva hjälp med hyresavtal om du ska hyra ut som bostad kan du vända dig till Familjens Jurist. Annars hoppas jag att du fått svar på din fråga! Du kan alltid kontakta Fråga Juristen igen om du vill ha hjälp med något annat!