Har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet om hyresgästen är sen med att betala hyran?
Hej
Äger en mindre hyresfastighet och har problem med en av hyresgästerna. Denne har hyrt lägenheten sedan 151201 och har i princip varje månad betalat hyran sent. Hyran ska enligt hyresavtalet betalas sista vardagen innan månadsskiftet men dennes hyra finns på vårt konto i regel i mitten på innestående månad. Vi har via sms påminnt om hyran i princip varje månad. Det stora problemet började dock i november-17 då pengarna inte ""kom in" som vanligt. Jag kontaktade hyresgästen angående detta och kom överens om hur hyrorna skulle betalas.Denna hyra fick vi in på vårt konto först 18/12 och hyran för december kom inte förrän 21/12. Jag klargjorde då att hyrorna måste betalas i tid och om att problem uppstod skulle hyresgästen kontakta mig för att förklara varför. Nu har vi idag, 7/2 inte fått någon betalning för januari-18 och heller inte för februari. Har kontaktat hyresgästen i helgen som lovade att kolla upp med sin bank angående detta och återkomma till mig på måndagen, vilket inte har skett. Har vi någon laglig möjlighet att säga upp hyresgästens avtal och hur går vi i sådana fall tillväga?
Rådgivarens svar
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!
Nedan kommer en redogörelse angående sen betalning av hyra. 12 kap. i Jordabalk (1970:994), även kallad hyreslagen, finns bestämmelser om hyra.
Sen betalning av hyra
En av hyresgästens skyldigheter är att betala hyra. Då en hyresgäst är mer än en vecka sen med hyran är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet, 12 kap. 42 § 1 p. JB. Dock finns det vissa skyddsregler för hyresgästen i 12 kap. 43 och 44 §§ JB som kan bli tillämpliga då hyran har betalts sent.
12 kap. 43 § JB anger att om rättelse sker innan hyresvärden sagt upp avtalet har hyresgästen rätt att bo kvar. Det vill säga om hyresgästen har betalat hyran innan hyresvärden har sagt upp avtalet, så har hyresgästen rätt att bo kvar.
12 kap. 44 § JB anges ytterligare en möjlighet för hyresgästen att behålla lägenheten då hyran erlagts försent. Hyresgästen kan återvinna lägenheten inom 3 veckor efter att denne har fått en underrättelse om hur denne kan återvinna hyresrätten och ett meddelande om uppsägningen har skickats till socialnämnden. Det vill säga, från och med att hyresvärden säger upp hyresavtalet har hyresgästen 3 veckor på sig att betala hyran. Vid uppsägningen måste hyresvärden då delge hyresgästen hur denna kan återvinna hyresrätten, se 12 kap. 8 § 3 st och 8 kap. 8 § JB, samt skicka ett meddelande om uppsägningen till socialnämnden.
Formkrav för uppsägning
I 12 kap. 8 § JB anges formkraven för uppsägningen. Om hyresförhållandet har varat mer än 3 månader i följd ska uppsägningen vara skriftlig, anledningen till uppsägningen bör även anges. Samt att hyresgästen ska delges den skriftliga uppsägningen enligt 8 kap. 8 § JB. Vidare bör uppsägningen vara tydligt utformad så hyresgästen kan uppfatta att det är fråga om en uppsägning. Se vidare 12 kap. 8 § JB.
Grunder som bryter besittingsskyddet
Besittningsskyddet kan förklaras som att även om hyresvärden säger upp avtalet så har hyresgästen normalt rätt att bo kvar.
I 12 kap. 46 § JB finns regler om vad som kan bryta hyresgästens besittningsskydd. I andra punkten i nyss nämnda paragraf står det att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om ”hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas”. Upprepande betalningsförsummelser utan att förverkande har inträtt kan innebära att hyresgästen riskerar att förlora sin rätt till förläning av hyresavtalet.
Om tvist uppstår
Om hyresgästen inte accepterar uppsägningen och en förlängningstvist uppstår enligt 12 kap. 46 §, ska hyresvärden enligt 12 kap. 49 § JB hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad efter hyrestidens utgång. Annars är uppsägningen utan verkan. Hyresnämnden medlar i tvister som rör bostäder och lokaler.
Sammanfattning
Eftersom hyresgästen är över en vecka sen med hyran så är hyresrätten förverkad och du har som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet. Märk dock de ovan nämnda bestämmelserna i 12 kap. 43-44 §§ JB samt formkraven för uppsägningen.
Jag hoppas att du känner att du fick vägledning kring din fråga. Om du önskar vidare hjälp eller närmare rekommendationer är du varmt välkommen att kontakta någon av våra duktiga jurister. Det gör du lättast via länken här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.