Hej,

Tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen!

Om du vill att din dotter ska äga byggnaden kan man antingen upprätta ett gåvobrev eller ett köpeavtal. Om du ska upprätta ett gåvobrev eller köpebrev beror på om du vill ha ersättning för byggnaden. Vill du inte att din dotter ska betala något är det ett gåvobrev du ska skriva. Om du vill ha pengar för byggnaden ska ni skriva ett köpeavtal. Vid ett köp tillkommer även skattekonsekvenser. Jag tolkar din fråga som att du vill ge byggnaden till er dotter utan att hon ska ersätta er för den. Ett gåvobrev blir därför aktuellt. För att gåvobrevet ska bli juridiskt bindande måste det uppfylla vissa formkrav. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller. Märk att er muntliga överenskommelse inte medför att er dotter kan anses som ägare av byggnaden.  

Formkrav gåvobrev
Gåvobrevet måste uppfylla vissa formkrav för att vara juridiskt bindande, se 4 kap 1 § jordabalken. Formkraven innebär att:

• Gåvobrevet måste vara skriftligt,

• innehålla en överlåtelseförklaring, dvs en förklaring att gåvogivaren överlåter den namngivna fastigheten till gåvomottagaren,

• angivelse av hur stor del av fastigheten som ska överlåtas (i ert fall är det ju bara en byggnad och inte hela fastigheten som ska överlåtas) och

• gåvobrevet ska skrivas under av gåvogivaren och gåvomottagaren.

Om gåvobrevet uppfyller ovannämnda formkrav är det giltigt. Om gåvomottagaren vill söka lagfart på fastigheten, vilken man alltid bör göra, krävs dock även att namnteckningen är bevittnad. Vid en lagfartsansökan hos Lantmäteriet krävs nämligen att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer, se 20 kap 7 § 1 p. samt 20 kap. 8§ jordabalken.

Villkor i gåvobrevet
I gåvobrevet kan ni föra in särskilda villkor om ni vill. Här kan ni t.ex. skriva att byggnaden ska utgöra er dotters enskilda egendom, detta innebär att t.ex. din dotters sambo eller make inte kan göra anspråk på byggnaden vid en eventuell separation. Ni bör även fundera på om gåvan ska ses som ett förskott på arv eller inte. Gåvor ses som huvudregel som förskott på arv vilket innebär att värdet på byggnaden ”räknas av” från dotterns del av arvet när du avlider. Nu har ni tänkt att ekonomiskt kompensera era andra barn varför ni antagligen inte vill att överlåtelsen av byggnaden ska ses som ett förskott på arv. Det är då viktigt att uttryckligen skriva detta i gåvobrevet.

Arv vid din bortgång
Vid din bortgång kommer dina barn ärva dig i första hand, förutsatt att du inte är gift och har en efterlevande make. Om du har gett bort den ena byggnaden till din dotter står hon som ägare av denna varför denna inte kommer att räknas med bland din kvarlåtenskap. Det kan vara bra, för att vara extra tydlig, att upprätta ett testamente som säger att dina barn ärver det huset du bor i, och alltså inte din dotters hus. Om byggnaderna har samma fastighetsbeteckning måste man kunna urskilja dem på något annat sätt så att det är tydligt vilken byggnad det gäller. Ett testamente upprättas skriftligen och ska bevittnas av två vittnen.

Sammanfattning
Du behöver alltså upprätta ett gåvobrev för att din dotter ska bli ägare av byggnaden hon bor i. Utöver detta kan det vara bra att upprätta ett testamente som tydliggör vilken byggnad dina andra två barn ska ärva. Dessa dokument bör man med fördel upprätta hos en jurist för att vara säker på att formkraven uppfylls och att alla väsentliga villkor tas med. Du är varmt välkommen att kontakta Familjens Jurist för att få hjälp med detta. Klicka här för att komma i kontakt med dem.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga.

Vänliga hälsningar,
Sofia Berg