Hej,

Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!

Avtalslagen är den lag som rent allmänt reglerar vad som gäller för avtal i Sverige. Köp av fast egendom regleras i jordabalken (JB). Nedan kommer en redogörelse för din situation, med svar på din fråga.

Huvudregeln inom avtalsrätten
Inom svensk avtalsrätt råder formfrihet som huvudregel, vilket innebär att muntliga avtal är lika giltiga som skriftliga avtal. Det finns regler om anbud och accept, där det räcker att två parter som ingår ett avtal är överens. Ett anbud att sälja är som huvudregel bindande, vilket innebär att anbudsgivaren kan bli skadeståndsskyldig om denne senare inte fullföljer anbudet. Det finns dock vissa undantag från denna huvudregel, där det istället för formfrihet finns legala formkrav.  Dessa legala formkrav är tvingande, vilket betyder att avtalsparterna inte kan välja att frångå dessa. De måste alltid följas för att avtalet ska vara giltiga.

Köp av fast egendom
Att köpa en fastighet är ett sådant typ av avtal där det finns legala formkrav. Detta innebär att det finns ett formkrav för att avtal om köp av fastighet ska vara giltiga. Av jordabalken framgår att ett anbud att sälja eller köpa fast egendom är bindande först när båda parter undertecknat en köpehandling som innehåller de minimimoment som anges i lagen. Det ska ha upprättats en skriftlig köpehandling som både säljare och köpare har skrivit under, där uppgift om köpeskilling, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring ingår. Om detta inte följs är köpet ogiltigt.

Muntlig avtal och löften är alltså inte bindande vid fastighetsköp. Det är möjligt att skriva ett så kallat föravtal för ett framtida fastighetsköp, där man följer formkraven i jordabalken. Det kan då vara möjligt att få skadestånd på grund av ett brutet löfte om man avtalat om detta vid uppgörelsen, men det går tyvärr inte att hävda att löftet ska hållas när det kommer till just fastighetsköp. Man kan alltså inte kräva fullgörelse av köpet genom ett löfte.

Svaret på din fråga blir alltså att nej, ert muntliga avtal blir dessvärre inte bindande även om ni har två vittnen som kan intyga att ni träffat ett muntligt avtal. Detta beror på de väldigt strikta formkraven som finns i JB när det kommer till fastighetsköp.

Jag hoppas att du fått svar på dina frågor, även om svaret inte var vad du hoppades på! Vill du boka tid med en jurist kan du göra det genom att följa denna länk.