Gäller hyreslagen eller privatuthyrningslagen när en villa hyrs ut genom näringsverksamhet?
Hej. Min granne hyr en villafastighet på obestämd tid sedan 2014. Ägaren eller närstående till ägaren har aldrig bott i fastigheten, utan den är enbart inköpt för att bedriva näringsverksamhet. Ägaren har meddelat att de avser sälja fastigheten. Ska denna fastighet hanteras enligt Jordabalken eller Lagen om uthyrning av bostad? D v s hur ska hyresgästen hanteras, besittningsskydd eller inte?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i din situation.
Du skriver att hyresvärden i det här fallet har köpt bostaden med avsikten att hyra ut den genom näringsverksamhet. I sådant fall är det 12 kap i jordabalken (också kallat hyreslagen) som ska tillämpas på situationen.
Uppsägning enligt hyreslagen
Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat har avtalats. Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal kan även ingås på bestämd tid. Ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut, om inte annat har avtalats. Vid hyresavtal på obestämd tid gäller 3 månaders uppsägningstid. För tidsbestämda avtal beror uppsägningen på hur lång hyrestiden är. Detta framgår av 12 kap 3-4 §§ JB.
Hyresgästen har enligt hyreslagen ett s.k. besittningsskydd. Detta innebär en rätt att bo kvar, så länge hyresvärden inte har en giltig grund för uppsägningen. Sådant som kan föranleda en uppsägning och därmed bryta besittningsskyddet är t.ex. att hyresgästen inte betalar hyra, eller allvarligt stör sina grannar. De situationer som kan leda till en uppsägning finns uppräknade i 12 kap 42 § samt 46 § JB.
Fastigheten säljs
Generellt sätt så gäller att om en fastighet säljs, tar den nya hyresvärden över kontrakten med hyresgästerna som bor i fastigheten. Detta innebär alltså att man som hyresgäst har rätt att fortsätta att bo kvar i bostaden även om den säljs.
Din situation
Du undrar vilken lag som är tillämplig och om hyresgästen har besittningsskydd. Under förutsättning att hyresvärden bedriver uthyrningen som näringsverksamhet är det alltså hyreslagen som är tillämplig, och hyresgästen har då besittningsskydd. Hyresvärden måste då ha en giltig grund för att säga upp hyresavtalet, annars har hyresgästen rätt att bo kvar.
Om du behöver ytterligare juridisk rådgivning kan jag varmt rekommendera Familjens Jurist som kan hjälpa dig i frågor som rör hyresavtal.
Hoppas att du fick svar på din fråga! Återkom gärna om du har fler frågor.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.