Förvärva fastighet genom hälften gåva och hälften köp
Hej!
Jag och min sambo bor just nu i ett hus som ägs av min sambos mamma. Vi har fått erbjudande om att köpa huset till ett kraftigt rabatterat pris (ca 1,5 milj). Husets värde är ca 4,5-5 milj. Min sambo har tyvärr betalningsanmärkning och kan därför inte få ett lån förrän om tidigast 3 år medan jag har en bra inkomst samt inga anmärkningar eller krediter (endast CSN-lån). För att vi ska kunna genomföra en hel del större renoveringar i huset kräver jag att vi har köpt det innan.
Min fundering är om jag kan gå till banken och få ett lån på 1,5 milj och att min sambos arv räknas som hans del av huset? Att vi alltså köper huset gemensamt men att det inte är några pengar inblandade från min sambos sida?
Är det möjligt och hur kan vi gå tillväga?
Rådgivarens svar
Hej, stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Det upplägg som du beskriver innebär att du köper 50 % av huset och din sambo får 50 % av huset i gåva. Detta är fullt möjligt att genomföra, men det finns några saker som är viktiga att tänka på.
Formkrav
Vad gäller köpet så behöver ni upprätta ett köpekontrakt och ett köpebrev. Köpekontraktet måste följa vissa formkrav, ni måste t.ex. ange vilken fastighet som avses, hur stor andel köpet avser, hur stor köpeskillingen är m.m. Dessa formkrav finns i 4 kap 1–3 §§ jordabalken (JB).
För att gåvan ska vara giltig måste gåvogivaren (din sambos mamma) upprätta ett gåvobrev. För gåvobrev gäller samma formkrav som för köp, enligt 4 kap. 29 § JB.
Arvsrätt
Om en person ger en gåva till sitt barn finns det en presumtion om att gåvan utgör ett förskott på arv, enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken (ÄB). Om gåvogivaren inte vill att så ska vara fallet, kan hen ange i gåvobrevet att gåvan inte ska utgöra förskott på arv. När din sambos mamma går bort så kommer din sambos arvslott minskas med halva husets värde, som han ju redan fått. Om det skulle vara så att gåvans värde visar sig överstiga vad han skulle få som arvslott är han inte skyldig att betala tillbaka överskottet, enligt 6 kap. 4 § ÄB.
Däremot finns en regel som innebär att gåvor som inskränker andra arvingars laglott ska återbäras, se 7 kap. 4 § ÄB. Laglotten utgör hälften av ens arvslott, om det finns två syskon som ska ärva så har de alltså rätt till minst 25 % var. Om arvlåtaren (den som avlidit) under sin livstid bortgivit egendom under sådana omständigheter att gåvan är att likställa med testamente så ska den återbäras. Om din sambo har några syskon så kan de alltså begära att gåvan ska återbäras om dess värde i förhållande till mammans övriga egendom innebär att syskonens laglotter inskränks.
Samboegendom
En bostad som förvärvas av en sambo eller av dem båda för gemensam användning, utgör samboegendom, enligt 3 § sambolagen. Det innebär att den kommer att omfattas av en framtida bodelning. Det är inte helt klart vad som gäller då en bostad förvärvas efter att två sambor har flyttat ihop. Om t.ex. en hyresrätt som inte utgör samboegendom omvandlas till bostadsrätt anser många inom juridiken att bostaden inte blir samboegendom. Om din sambo aldrig bott ensam i huset utan ni flyttade in tillsammans så kan det tala för att huset utgör samboegendom. Det går dock inte att ge något konkret svar på om bostaden kommer att omfattas av en framtida bodelning.
Lagfart
För att ni ska bli ägare till era respektive andelar av fastigheten måste ni ansöka om lagfart, enligt 20 kap. 1 § JB. Reglerna om lagfart innebär även vissa ytterligare formkrav för överlåtelsen. Underskriften av köpehandlingarna och gåvobrevet måste nämligen bevittnas av två personer för att ni ska kunna ansöka om lagfart, enligt 20 kap. 7 § JB. Mer information om ansökan hittar du hos Lantmäteriet.
Slutsats
Det är alltså fullt möjligt att göra en sådan här överlåtelse, men det finns en hel del saker att tänka på. Jag rekommenderar er därför att kontakta en jurist för att se till att allt går rätt till, du är varmt välkommen att boka tid med någon av våra jurister. Men om du vill upprätta juridiska handlingar på egen hand kan du använda dig av tjänsten Familjens Jurist Online.
Hoppas att du fått svar på dina frågor!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.