Köpa, hyra ut & sälja
Försäljning på offentlig auktion vid samägande av fastighet
Vi håller på att skriva ett samägarrättsavtal för ett sommarställe som just nu ägs av min far, mig och min bror. Min far vill lämna över sin del till mig och min bror och vi är oense vad gäller att skriva bort rätten till offentlig auktion. Jag vill skriva bort denna rätt då jag ser en stor risk i att min bror vill äga stället själv och min far önskar också att vi skriver bort det då han vill att båda skall ha möjlighet att ha det kvar.
Min bror "tror inte på samägande" och vill kunna köpa ut mig om det inte fungerar (även om det sker mot min vilja). Vi får väl budar mot varandra, säger han.
Ett avtal utan att man skrivit bort rätten till off. auktion är enligt mig:
1. Ett väldigt osäkert och otryggt samägande - då ena kan när som helst försätta stället i tvångsförsäljning.
2. Det skulle i praktiken kunna innebära en budgivning som pågår till orimlighet (om tex affektionsvärdet är stort)
3 Att den med starkast ekonomi kan besluta sig för att genom budgivning köpa det båda fått i arv.
4. Det skulle också i princip kunna innebära att en delägare är med och budar bara för att få upp priset och sedan drar sig ur.
Jag har sökt svar på liknande frågor på olika juridiska webbsidor och hittat för mig motstridiga svar. En jurist svarar att båda delägarna KAN vara med och buda vid en offentlig auktion. Han skriver som svar på en fråga: "Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten."
En annan jurist svarar på en annan fråga "Om personerna inte kan komma överens om att den ena personen ska få köpa ut den andre från sommarstugan, och den ena personen inte heller vill äga sommarstugan tillsammans, är alltså alternativet att med hjälp av tingsrätten tvinga fram en försäljning av stugan på off. auktion. Då får istället ingen av personerna rätt till sommarstugan."
I detta fall låter det som att vid off. auktion i ett fall som vårt (ett ärvd sommarstället och två till lika delar delägare) blir det alltid tredje man som köper. Dvs båda går miste om sommarstället vid offentlig auktion.
Vad gäller vid offentlig auktion - kan vi komma att buda mot varandra eller innebär en försäljning vid offentlig auktion att ingen av oss får sommarstället? Bör vi inte avtala bort denna möjlighet?
Rådgivarens svar
2020-05-08
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Jag kommer nedan att gå igenom lite kring försäljning på offentlig auktion av samägd fastighet.
Möjligheten till försäljning vid offentlig auktion av samägd fastighet
När flera tillsammans äger en fastighet brukar lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) tillämpas. Alla lagrumshänvisningar är nedan är till denna lag. Samäganderättslagen kan avtalas bort i många delar exempelvis genom samäganderättsavtal. Varje delägare i fastigheten har rätt att påkalla försäljning av godset på offentlig auktion genom ansökan hos rätten. Det här gäller dock inte om ägarna avtalat om försäljningsförbud (6 §). Ett avtalat försäljningsförbud ska respekteras som försäljningshinder.
Om man inte avtalar bort rätten till försäljning innebär det att rätten kan förordna om försäljning av godset på offentlig auktion. Man brukar säga att försäljning på offentlig auktion sker i syfte att upplösa äganderättsgemenskapen. Å andra sidan finns ingen lagregel som säger att delägarna själva inte får buda på godset. Jag har även undersök lagkommentarer och inte hittat något som säger att detta skulle vara förbjudet.
Så vad gäller? Delägarna förfogar i och för sig fritt över sin andel i det samägda godset och kan sälja denna andel även till en annan delägare eller utomstående om personen längre inte vill vara med som delägare i godset (2 §). Samtidigt kan man anta att det kan vara svårt att sälja en del av en fastighet. Att en delägare har möjlighet att begära försäljning på offentlig auktion ska nog snarast förstås som att personer måste ha möjlighet att komma ur ett ägande som personen inte vill vara del i. Det framstår också som orimligt att övriga delägare i ett sådant fall inte skulle kunna få buda på den egendom de kanske vill behålla.
Vilket bud antas vid försäljning på offentlig auktion?
Vid försäljning på offentlig auktion utses en god man som till stora delar bestämmer försäljningsvillkoren. Som delägare kan man dock hos rätten yrka att rätten ska fastställa ett lägsta pris under vilket godset inte får säljas (9 §). Det anses t.ex. att man inte får sätta ett så högt lägsta pris att fastigheten inte blir såld och övriga delägare därmed inte kan komma ur ägargemenskapen. Annars antas det bud som delägarna är överens om, om alla delägare är närvarande vid auktionen. Är man inte överens antas det högsta budet. Har rätten fastsällt ett lägsta pris för försäljning får budet dock inte understiga detta (12 §)
Sammanfattning
Med allra största sannolikhet kan man som delägare buda på sin egen fastighet om denna säljs på offentlig auktion. Försäljningsvillkoren bestäms i stort av den gode mannen som ska utses vid sådan försäljning. Delägare kan yrka hos rätten att det ska fastställas ett lägsta pris för försäljning, däremot tycks det inte finnas ett maxpris. Om man som delägare i fastighet alltså känner att en budgivning mellan delägare skulle "dra iväg" kan det vara bra att avtala bort rätten till försäljning på offentlig auktion för att skydda sitt eget ägande i fastigheten.
Råd
Jag tänker att det kanske är bra om ni tar hjälp av en jurist när ni skriver det här samäganderättsavtalet, så att juristen kan gå igenom allt mer detaljerat men även uppmärksamma er på eventuella framtida situationer som kan vara bra att ha reglerade. I sådana fall rekommenderar jag dig att ta kontakt med Familjens Jurist som kan bistå med att upprätta ett samäganderättsavtal. Att ta juristhjälp är ofta en liten kostnad i jämförelse med de kostnader som kan uppstå vid en fastighetsförsäljning i övrigt.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Om du undrar över något annat kan du alltid vända dig till Fråga Juristen igen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.