Vem ska stå för underhållet när fastighet ärvts med nyttjanderätt till annan?
För två år sedan dog min och mina syskons far. Han var änkling och det finns inga andra barn än oss. Han har en bror som stod honom nära, som också är änkling, och som hjälpte honom med lite praktiska saker och trädgården till huset han bodde i.
I pappas testamente står det att hans bror ska ha nyttjanderätt till huset på livstid. Inget konstigt med det, och vi syskon visste om det innan han dog. Med tanke på att han bror spenderade ganska mycket tid där, tycker vi också att det är rätt att han kan bo där. Han flyttade också från sin lägenhet, och vi syskon övertog ägandet gemensamt.
Problem uppstod när frågan om underhåll kom upp. Hans bror hävdar att det är vi ägarna som ska stå för underhållet, förutom sånt som avgifter för sophämtning, el och dylikt. På kort sikt handlar det om ny garageport, ommålning av huset, men även om mindre saker som byte av den gamla ruttna brevlådan.
Vår idé med arrangemanget var att han bror skulle stå för de kostnader som huset medför. Att då han kan ha svårt att få bra lån, vi tar lånen för att till exempel få nya takpannor. han har däremot inga ekonomiska svårigheter, så att stå för en månatlig hyra/avgift/betalning till oss skulle inte vara några problem. Han pensionerade sig för ett par tre år sedan, och har tid att ägna sig åt huset. Men eftersom han är lite till åren är det troligt att han inte tycker att det är lika roligt att ha hand om huset om några år. Att arbetsinsatsen och pengarna helt enkelt inte gör det värt.
Men om som han nu påstår, att vi syskon ska betala underhållet, och i praktiken ska bistå honom med fri bostad, kommer saken i ett annat läge. Då har han ingen anledning att flytta ifrån ett fint hus till en lägenhet som han sälv måste stå för. Då har vi alltså att se fram emot att han kanske bor där i tjugo år framåt, medan vi tvingas betala ett sammanlagt underhåll på kanske två eller tre milijoner.
Det här kan inte vara rimligt. Av det som skulle vara en fin gest mot sin bror, har nu utvecklats till ett närmast parasitärt förhållande. Vi måste få hans bror att betala för de kostnader som huset medför. Vi vill också att han retroaktivt betalar, och bestämma en summa som regelbundet ska betalas. Men hur tar vi fram en sådan summa? Underhåll på ett hus kan man ju se på tjugo, eller kanske trettio eller fyrtio år framåt. Alternativt, för att uttrycka det grovt, hur får vi ut honom från huset?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Jag ber om ursäkt för det sena svaret. Som jag tolkar frågan är den vem som ska betala vad när det gäller en fastighet där äganderätten ärvts av vissa personer men att en annan person genom testamente har nyttjanderätt till fastigheten.
Vem ska betala?
I första hand ska testamentet tolkas och det måste ses över om denna fråga på något sätt regleras i testamentet. Ett testamente ska i ges den tolkning som bäst anses överensstämma med testators (den avlidnes) vilja (se ärvdabalken 11 kap 1 §). Finns det inget i testamentet som ger någon hjälp i denna fråga får man falla tillbaka på lagregler.
Enligt ärvdabalken 12 kap 2 § är det 3-9 §§ som gäller när situationen är att en person ärvt nyttjanderätt medan andra har ärvt äganderätten, vilket ju här verkar vara fallet. Enligt 3 § så förvaltar nyttjanderättshavaren (alltså brodern) fastigheten. Vid förvaltningen ska ägarens/ägarnas rätt och bästa iakttas, annars kan nyttjanderättshavaren blir skadeståndsskyldig (se 9 §). Det är alltså brodern som enligt lag ska stå för de kostnader som huset medför.
Retroaktiv betalning
De utgifter ni redan haft för huset kan antingen tolkas som en gåva eller som ett lån, det avgörande här blir vilken avsikt ni haft och hur situationen vid betalningarna sett ut. Det kan också vara fråga om tjänster utan uppdrag (på latin heter det negotiorum gestio), vilket innebär att ni vidtagit förbättringsåtgärder som han inte bett om. I sådant fall har man som huvudregel inte rätt till någon ersättning. Vad gäller just frågan om återbetalning skulle jag rekommendera er att kontakta en jurist som kan få bättre insyn i just er situation, då jag inte känner till omständigheterna kring själva betalningarna. Vi erbjuder bland annat gratis rådgivning över telefon, kolla in våra tjänster mer HÄR.
Kan nyttjanderättshavaren tvingas flytta?
Eftersom brodern erhållit nyttjanderätten genom testamente är det detta som gäller. Ni kan exempelvis inte sälja bostaden utan hans samtycke (se ärvdabalken 12 kap 6 §). Om testamentet kan förklaras som ogiltigt skulle det innebära att någon nyttjanderätt inte föreligger alls. Så länge det finns ett giltigt testamente så är det testatorn (den avlidne) som bestämmer vad hen vill göra med sin egendom och detta ska också respekteras.
Sammanfattningsvis
Ni har grund för att få brodern att själv betala för de kostnader som huset medför. Vad gäller retroaktiv betalning för underhåll ni stått för finns det möjlighet till sådan om ni har skäl för att hävda att utgifterna är att se som ett lån. Detta bör utredas ytterligare. Vilken summa det blir fråga om är alltså den faktiska summan för underhåll av fastigheten. Om ni väljer att själva lägga pengar på fastigheten är det inte säkert att han måste betala detta. Självklart kan ni dock komma överens om någonting annat, exempelvis en månatlig avgift som han betalar till er för att ni står för underhållet. Avslutningsvis kan sägas att det blir det svårt att få brodern att flytta då han genom testamente ärvt en rätt att bo där.
Hoppas du fått svar på din fråga! Hör gärna av dig igenom om du har fler frågor eller funderingar.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.