Om äganderätt till byggnad uppförd under arrende
Har arrenderat mark till en person som uppfört ett båthus på platsen för arrendet. Arrendatorn avled år 2006 varvid jag skriftligen sände en uppsägning av arrendet till dödsboet som dessa vägrade acceptera. Nu har det ordinarie arrendet löpt ut 2016 och jag har varken hört något från dem och ej heller erhållit någon betalning för arrendet efter det. Behöver nu marken själv och min fråga blir då: vem äger båthuset och eventuella saker som finns i denna? Mig veterligen har ingen varit dit under hela denna tid som förflutit. Har hört att när ett arrende förfaller och arrendatorn struntar i det tillfaller ev byggnader mm markägaren. Stämmer det och vad är erat råd till mig att göra? Detta räknas väl som lägenhetsarrende?
Rådgivarens svar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår situationen som följande:
Du har arrenderat ut mark, och arrendatorn har uppfört en byggnad på marken. Arrendatorn har sedermera avlidit, varpå du försökte säga upp arrendet men dödsboet vägrade godta uppsägningen. Nu har dessutom arrendetiden enligt kontraktet löpt ut. Dödsboet gör inget anspråk på byggnaden, och du undrar nu vem som äger byggnaden och innehållet. Du undrar också om det är lägenhetsarrende.
Denna fråga rör arrenderättsliga och äganderättsliga frågor. Jag ska besvara frågorna genom att först beskriva vad lägenhetsarrende är. Sedan ska jag förklara när arrende får sägas upp och när det avslutas, och därefter ska jag förklara hur äganderättsförhållandena fungerar i förhållande till arrende.
Jag kommer att utgå ifrån jordabalken (1970:994). Jordabalken förkortas till JB.
Lägenhetsarrende
Ett arrende är ett lägenhetsarrende om det inte är ett jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende. Detta enligt 8 kapitlet 1 § JB.
Jordbruksarrende är precis vad namnet indikerar; upplåtelse av mark i form av arrende för jordbruk (9 kapitlet 1 § JB). Bostadsarrende är ett arrende där man inte sysslar med jordbruk men där man får uppföra en bostad (10 kapitlet 1 § JB). Anläggningsarrende är när man får uppföra en byggnad på marken man arrenderar för förvärvsverksamhet, alltså där byggnaden till stor del används för att tjäna pengar (11 kapitlet 1 § JB). Det kan vara att man bedriver en verksamhet därifrån.
Säga upp arrende
Ett arrende kan sägas upp på förtid, men endast under vissa omständigheter (8 kapitlet 4 § JB). Arrendet kan sägas upp om den förverkas, vilket kräver att arrendatorn i princip betalar avgiften för sent eller verkligen vanvårdar marken han arrenderar (8 kapitlet 23 § JB). Uppsägning av avtalet kan också ske på grund av att maximitid för upplåtelse är uppnådd (7 kapitlet 5 § JB).
Annars löper arrendet ut vid avtalstidens slut. Avlider arrendatorn under avtalstiden har den avlidnes make rätt att inträda i avtalet. Om maken inte inträder ska arrendet avträdas av efterföljande dödsbo och närstående senast den 14 mars som närmast inträder sex månader efter dödsfallet (8 kapitlet 6 § JB).
Äganderätt efter arrendes upphörande
Arrendatorn har rätt att ta med sig den byggnad han har uppfört på arrendemarken efter att arrendatorn har erbjudit fastighetsägaren att köpa byggnaden (8 kapitlet 21 § JB). Tar dock inte arrendatorn byggnaden eller erbjuder den till fastighetsägaren inom tre månader från arrendets upphörande tillfaller byggnaden fastighetsägaren helt och hållet utan kostnader.
Byggnadstillbehör
Fast inredning som tillförts en byggnad för stadigvarande bruk tillhör byggnaden (2 kapitlet 2 § JB). Det kallas för byggnadstillbehör. Det kan t.ex. vara badkar/dusch, spis, kylskåp och tvättmaskin. Allt annat tillhör inte byggnaden. Det som inte tillhör byggnaden har jordägaren ingen rätt till.
Res derelicta
Även om det inte tillhör byggnaden kan det vara tillåtet att ta egendomen som jordägare. Om den tidigare ägaren kan anses ha frivilligt övergivit egendomen anses den vara res derelicta. Är egendom res derelicta har man rätt att ta äganderätten över egendomen.
Ditt fall
Enligt min bedömning är din utarrendering ett lägenhetsarrende. Jag skulle också säga att du har rätt till byggnaden. Jag vet dock inte om den avlidne hade en make som inträdde i avtalet, och jag vet inte hur ert avtal såg ut. Detta gör att jag inte kan säga något säkert. Hur som helst har tiden för begäran av lösen gått ut.
Gällande sakerna i byggnaden är det än mer osäkert. Det som tillhör byggnaden genom att det är t.ex. inbyggt i byggnaden äger du då det är byggnadstillbehör, men lösa saker äger du i regel inte. Om du har försökt nå dem och de vägrar besvara dina försök kan egendomen vara res derelicta. Det är dock svårt att avgöra utan mer information.
Rekommendation
Min rekommendation är att du talar med en av våra jurister här på Familjens Jurist. Då jag inte har all relevant information kan jag inte säga något med säkerhet. När du talar med en jurist kan de ställa alla de nödvändiga frågorna och ge en mer bestämd rekommendation. Det kan vara särskilt aktuellt i ditt fall då olika regler finns för olika typer av arrende, samt då det är svårt att avgöra om något är res derelicta.
Hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor. Lycka till!
Med vänlig hälsning,
Kevin Torssell
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.