Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag först redogöra för tre olika sätt att överlåta fastigheten till dig och vad de olika alternativen innebär. Därefter kommer jag besvara din fråga om bolånet.

Alternativ 1: Fastigheten ärvs av dig ensam

Arvskiftet är den faktiska fördelningen av arvet, dvs. vem som ska få vilken egendom. Arvskifte regleras i 23 kap. ärvdabalken (ÄB). Enligt 23 kap. 1 § ÄB så är det arvingarna själva som innehar rätten att förrätta arvskiftet. Arvskiftet är ett avtal mellan dödsbodelägarna (arvingarna). Det innebär att det är dödsbodelägarna som själva beslutar vem som ska få vad. Vissa begränsningar i valfriheten finns (t.ex. om det skulle finnas ett testamente), men inget som är av intresse här.

Så länge den egendom som en arvinge erhåller ryms inom den andel av arvet som denne har rätt till så uppstår inga problem. Om den egendom en arvinge erhållit överstiger detta värde ska arvingen erlägga s.k. skifteslikvid, ett belopp som fördelas på övriga arvingar så att dessa kompenseras. Skifteslikvid behöver inte utgå om inte någon av arvingarna begär det.

Det är alltså möjligt att gemensamt besluta om att en av arvingarna ska ärva hela fastigheten, så länge alla är överens. Om värdet överstiger arvingens rätt så har dock resterande arvingar rätt till kompensation.

I detta fall behöver inte dödsboet söka lagfart. Dödsboet behöver bara söka lagfart om dödsboet ska sälja fastigheten, inte när den övergår i arv (20 kap. 1 § st. 2 jordabalken). I detta scenario är det arvskifteshandlingen som utgör grunden för arvingarnas äganderätt till den egendom som de erhållit genom arvskiftet. Det är med stöd av denna som lagfart på en fastighet kan sökas för den som ärvt fastigheten.

Alternativ 2: Fastigheten fördelas lika mellan arvingarna

Om arvingarna inte väljer att låta hela fastigheten gå till en arvinge så är det andra alternativet att alla arvingar ärver var sin lika stor andel i fastigheten. För att sedan överlåta hela fastigheten till dig krävs att samtliga delägare söker lagfart på sina andelar, och att alla dessa sedan överlåts till dig. Först därefter kan du söka lagfart på hela fastigheten. 

Alternativ 2: Köpa fastigheten från dödsboet

Den sista varianten innebär att dödsboet säljer fastigheten till dig innan arvskiftet genomförs. För att genomföra en sådan affär krävs att dödsboet först ansöker om lagfart och får den ansökan beviljad. Därefter kan dödsboet sälja fastigheten till dig, varpå du kan ansöka om lagfart ensam.

Köpesumman betalas till dödsboet och fördelas sedan enligt arvsordningen. Finns inget testamente eller liknande som påverkar arvsfördelningen kommer alla arvingar att få en lika stor del av summan.

Regler kring lån och medlåntagare vid överlåtelsen

Oavsett vilket alternativ som väljs kan den som i slutändan får fastigheten behöva kompensera övriga arvingar eller dödsboet. Hur stort detta belopp blir varierar såklart från fall till fall beroende på faktorer som vilket alternativ som väljs, arvslottens storlek och fastighetens värde.

Lagen innehåller inga regler om var pengarna ska komma ifrån. Det är alltså möjligt att ta ett lån för att finansiera övertagandet, och det är även möjligt för en utomstående att bidra med pengar.

Rekommendation

För det första behöver ni alltså överväga på vilket sätt ni vill överlåta fastigheten. Är det så att arvskiftet redan gjorts återstår dock endast alternativ 2.

Vad gäller bolånet finns det, som jag beskrivit ovan, inget förbud mot att låta din sambo stå med som medlåntagare i bolånet. Det är dock upp till banken i fråga att avgöra vilka lösningar de är beredda att gå med på.

Det ni behöver fundera på är om din sambo ska vara delägare i fastigheten eller inte. Att enbart stå med på ett lån, oavsett om man rent faktiskt är med och betalar eller inte, innebär inte automatiskt att man blir delägare. Ska din sambo också bli delägare behöver alltså detta anges i ett överlåtelsekontrakt. Det görs då antingen direkt i köpekontraktet mellan dig och dina syskon, eller i ett senare kontrakt mellan dig och din sambo. Görs inte det blir din sambos ansvar för lånet snarare ett slags borgensåtagande, där hens roll endast är att garantera betalning för det fall att du inte kan betala.

Vill ni ha vidare rådgivning om hur ni kan gå vidare kan jag rekommendera er att boka tid hos Familjens jurist, där ni kan få personlig hjälp av en jurist genom processen.

Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen.