Hej och tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Jag kommer inleda med att redogöra mer generellt för hur ett förbehåll vid gåva fungerar. Jag går sedan in på hur man kan se till att gåvan hamnar där man önskar även om en gåvotagare avlider före gåvogivaren. Jag avslutar med att summera mina förslag på hur situationen kan lösas. Reglerna jag hänvisar till finns främst i jordabalken (JB) och ärvdabalken (ÄB). 

Förbehåll i gåvobrev

I gåvobrev kan man ta in olika villkor. Några exempel är de förbehåll som du nämner. Förbehåll som inskränker rätten att överlåta eller söka inteckning i en fastighet ska antecknas i fastighetsregistret hos Lantmäteriet (20 kap 14 § JB).

Förbehållen tas inte bort automatiskt hos Lantmäteriet utan antingen får man bevisa vid senare överlåtelse att dessa inte kan vara giltiga längre pga gåvogivarens död eller så kan man uppmärksamma Lantmäteriet i ett tidigare skede att uppmana att ändra i fastighetsregistret. 

Vem kan ändra villkor i gåvobrev? 

Det är endast gåvogivaren som kan ändra villkor i ett gåvobrev om gåvan och förbehåll. Som gåvotagare kan man alltså inte ändra de villkor som gåvan givits på. Däremot kan gåvogivaren omformulera gåvans villkor till exempel till att kräva skriftligt samtycke vid överlåtelse eller inteckning eller att gåvan får överlåtas er syskon emellan. 

Vad händer om gåvotagaren avlider?

Vid händelse att gåvotagaren avlider före gåvogivaren övergår den avlidnes fastighet/del av fastighet till dödsboet. Det är inte sällan som de arvsberättigade är samma personer som omfattas av fastighetens gåvovillkor. Har den avlidne barn är det dock ofta dessa som blir dödsbodelägare. 

Testamente eller gåvobrev?

När någon avlider är det den avlidnes barn som ärver i första hand (2 kap 1 § ÄB). Har den avlidna inga barn eller barnbarn är det syskonen som ärver. Vill man fördela arvet på ett annat sätt går det att göra genom testamente. 

Skillnaden mellan testamente och gåvobrev är att:

-       Testamente skrivs för att fördela tillgångarna efter att personen har avlidit

-       Gåvobrev skrivs för att reglera tillgångar före personen avlidit 

Det är inte möjligt att skriva ett gåvobrev som träder i kraft innan personen avlidit. Om man gör det kommer gåvobrev sannolikt behandlas som ett testamente så länge det uppfyller formkraven på ett testamente (17 kap 3 § ÄB). 

Sammanfattning och avslutande rekommendation

För att summera finns det två sätt att säkra upp att fastigheterna tillfaller dig. Antingen genom att be er mor att ändra förbehållen på så vis att dina syskon kan överlåta deras andelar till dig, antingen nu eller senare. Det andra alternativet är att dina syskon skriver i sina testamenten att deras önskan är att överlåta sina andelar till dig. Om dina syskon inte har barn kan det ändå bli du som blir arvtagare. 

Jag rekommenderar dig i första hand att prata med din mor om det kan bli aktuellt att ändra villkoren i gåvan eller rent av medge att du tar över fastigheterna helt och hållet eftersom det verkar vara din och dina syskons önskan. I andra hand kan dina syskon testamentera deras fastighetsdelar till dig. 

Om du vill ha vidare vägledning eller hjälp att upprätta testamente rekommenderar jag dig att kontakta Familjens Jurist. På vår hemsida kan man också upprätta ett testamente online.