Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! I en situation som du beskriver är det många saker som tas i beaktning, men jag ska göra mitt bästa för att beskriva läget och ge ett så rakt svar som möjligt. Den regel som är aktuell i sammanhanget är Ärvdabalken 19:13. 

Ärvdabalken 19:13

För att en boutredningsman ska kunna överlåta en fastighet krävs skriftligt samtycke från alla dödsbodelägare. Om detta inte ges så kan boutredningsmannen ansöka om att rätten ska tillåta åtgärden ändå. 

För att domstolen ska tillåta en försäljning mot dödsbodelägares vilja så krävs det starka skäl, eftersom varje dödsbodelägare som huvudregel har rätt att få ärva del i varje slags egendom som finns i kvarlåtenskapen, se Ärvdabalken 23:3. 

Förutsättningar för tillstånd från rätten

En förutsättning för att rätten ska ge tillstånd för en försäljning är att det finns underlag för rättens bedömning i form av uppgifter om pris och övriga försäljningsvillkor som boutredningsmannen tänkt sig eller redan kommit fram till i förhandlingar med en köpare. För att tillstånd ska lämnas räcker det till exempel inte att ange vid ansökan att försäljningen ska ske till högstbjudande. 

Om det är en dödsbodelägare som vill överta fastigheten

Högsta domstolen har uttalat att om det är en av dödsbodelägarna som vill överta fastigheten, så ska detta inte ske genom en försäljning, utan genom att fastigheten ingår i arvskiftet. Fastigheten ska alltså läggas på dens eller deras lott som vill ha fastigheten, och om nödvändigt så får de betala skifteslikvid, alltså köpa ut de andra. En förutsättning för att kunna göra detta är att likvid för fastigheten inte behövs för betalning av dödsboets skulder eller uppkomna kostnader, och att dödsbodelägaren som vill överta fastigheten kan betala ett marknadsmässigt pris. 

Om det är någon av dödsbodelägarna som vill överta fastigheten, och de här förutsättningarna är uppfyllda, så ska en boutredningsman alltså inte försöka sälja fastigheten, utan hellre låta den ingå i arvskiftet. På det sättet kan man säga att en dödsbodelägare “går före” framför en försäljning. Som jag uppfattar läget så är det inte omöjligt i en sådan situation att göra ett tvångsskifte, som ger några av dödsbodelägarna fastigheten på sin lott. Dödsbodelägare som inte är nöjda med skiftet kan klandra det inom fyra veckor. 

Ett annat alternativ, som blir aktuellt till exempel om den dödsbodelägare som vill överta fastigheten inte kan betala en marknadsmässig ersättning, är att sälja fastigheten enligt rubriken ovan (alltså till någon som inte är dödsbodelägare) eller att göra ett skifte som ger alla dödsbodelägarna andelar i fastigheten. Då kommer de bli samägare av fastigheten, och samäganderättslagen blir tillämplig. Om delägarna i framtiden inte kommer överens så finns möjlighet att genom den lagen få till en försäljning av fastigheten. 

Sammanfattning

Är det en dödsbodelägare som vill överta fastigheten så ska det ske genom arvskifte där vissa köps ut, inte genom försäljning. Alternativ till detta är att sälja fastigheten till utomstående, vilket alltså kräver tillstånd från rätten, eller att skifta en del av fastigheten till alla dödsbodelägare, som leder till att alla kommer äga den tillsammans.

För att ge ett kort svar på din fråga kan man säga att ett tillstånd till överlåtelse från rätten inte är ett generellt tillstånd som kan gälla dels dödsbodelägare som andra köpare. Det är inte fritt fram för försäljning till vem som helst eller på vilket sätt som helst bara för att tillstånd för en viss försäljning ges. Boutredningsmannens ansökan måste lägga fram ett specifikt förslag, eller åtminstone innehålla vissa villkor som ska gälla vid en försäljning. Om rätten godkänner ansökan, så finns tillstånd för försäljning på just detta sätt. 

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du behöver vidare hjälp i det här ärendet så rekommenderar jag att du kontaktar en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist, som kan hjälpa till med alla delar av arvskiftet.