Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Samäganderättslagen

När två personer gemensamt äger någonting, vare sig det är en lös sak (t.ex. en bil) eller en fast egendom (t.ex. ett bostadshus) blir samäganderättslagen tillämplig. Denna lag är tillämplig på egendomsförhållandet mellan din mormor och din bortgångna morfar. Det vanliga i en situation när samägarna var gifta och den ena går bort, är att den efterlevande makan ärver sin bortgångna makes andel i den samägda egendomen.

Det som främst skulle kunna påverka ett sådant arv vore om den bortgångna maken efterlämnar sig ett testamente, där det framgår att han testamenterar bort sin andel i den samägda egendomen.

Av det du beskriver har inget sådant testamente utfärdats. Jag utgår då ifrån att din mormor har ärvt sin makes andel i fastigheten, och den andelen ärvs då med fri förfoganderätt. Fri förfoganderätt skiljer sig från full äganderätt, främst i den bemärkelse att något man innehar med fri förfoganderätt kan man inte testamentera bort. Dock kan man överlåta det genom t.ex. försäljning.

Utgångspunkter för svaret på din fråga är alltså precis som du säger. Samäganderättslagen är inte tillämplig än eftersom din mor och hennes syskon inte ännu ärvt fastigheten. Din mormor har full äganderätt på 50 % av fastigheten, och 50 % fri förfoganderätt med resterande hälft. Detta innebär att din mormor kan sälja huset om hon så vill. Det finns alltså ingenting som de andra syskonen kan göra som kan hindra din mormor att sälja huset.

Sälja fastigheten till ett syskon under marknadsvärde

Enligt ärvdabalken kapitel 6 § 3 gäller att avräkning av förskott skall ske efter egendomens värde vid mottagandet, såframt icke på grund av omständigheterna annat bör gälla.

Denna paragraf ger uttryck för att när en egendom överlåts så ska värdet av det förskottet beräknas utifrån vad värdet var vid tidpunkten för mottagandet. Om t.ex. en fastighet överlåts i sin helhet genom en gåvohandling så ska värdet vid mottagandet vara utgångspunkten för avräkningen på arvslotten.

Det ovanstående innebär att det är tillåtet för din mormor att sälja huset till ett av sina barn, till ett värde som understiger marknadsvärdet. Dock kommer den del av marknadsvärdet, som inte motsvaras i köpesumman, att sedan dras av så som förskott på arv i ett senare arvskifte.

Om huset skulle ha ett marknadsvärde på 1 000 000 kr och din mormor säljer det för 500 000, då kommer de 500 000 som utgör mellanskillnaden att räknas så som förskott på arv. När man sedan vid arvskiftet gör detta avdrag, räknar man på husets värde vid tidpunkten för överlåtelsen. Alltså speglar denna värdebedömningen inte en potentiell värdeökning som huset kan ha haft under den tid som har gått sedan huset överlåtits. Eftersom fastigheter tenderar till att stiga i värde med tiden finns det en risk att de andra syskonen kan komma att känna sig felfördelade, eftersom denna potentiella värdeökning inte räknas med i värdebedömningen.

Sammanfattning

Din mormor får sälja huset om hon vill, och egentligen till vilket pris hon vill. Dock om hon väljer att sälja det till ett av sina barn till ett pris under marknadsvärdet så kommer mellanskillnaden utgöra förskott på arv.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler frågor så får du gärna skicka in dessa till oss här på Fråga Juristen.

Med vänlig hälsning,
Gabriel Axelsson