Hej och stort tack för att du valt att vända dig till oss på Fråga Juristen med din frågeställning. Din frågeställning innehåller en hel del överväganden att ta ställning till och svaret kan därav upplevas som aningen regeltungt. Jag ber dig således att ha överseende med att svaret inte behöver vara uttömmande.

Omständigheterna
Av de omständigheter du angett så har du erlagt kontantinsats och skrivit ett köpekontrakt för en fastighet som säljs av ett dödsbo. Försäljningen har förmedlats av dödsboets boutredningsman. På den avtalade tillträdesdagen nekas du tillträde eftersom att boutredningen inte är färdigställd, vilket medför att du inte kan söka lagfart och därigenom kan köpet inte heller genomföras på avsatt dag. Med anledning av detta har säljaren hamnat i dröjsmål med att avträda fastigheten, samt att du förlorat arbetsinkomster för att du tagit ledigt för att renovera från tillträdesdagen. Din fråga berör därför om du möjligen har rätt till någon ersättning för dröjsmålet, både generellt och för förlorad arbetsinkomst.

Formkrav vid fastighetsköp
I 4:1 st. 1 jordabalken (JB) anges de formkrav som ska vara uppfyllda för att ett giltigt köpekontrakt ska ha kommit till stånd. I paragrafen anges att säljaren och köparen ska upprätta ett köpekontrakt som undertecknas av båda parter. Kontraktet ska innehålla såväl information om det avtalade priset för fastigheten, samt en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten på köparen. Är dessa formkrav inte uppfyllda så följer av 4:1 st. 3 JB att fastighetsköpet blir ogiltigt.

I ditt fall verkar det som att ett formriktigt köpekontrakt ligger till grund för fastighetsköpet. Vad som emellertid komplicerar situationen är det faktum att du köpt huset från ett dödsbo, vars bo inte var utrett vid tidpunkten för kontraktet. Du har således skrivit på ett köpekontrakt och erlagt kontantinsats till ett dödsbo där inte alla dödsbodelägare varit delaktiga.

Boutredningsmannens uppdrag
Syftet med att en boutredningsman förordnas är att denne ska ta hand om all egendom som tillhör dödsboet. Egendomen förvaltas således av boutredningsmannen istället för av dödsbodelägarna till dess dödsboet avvecklats. Av 19:13 ärvdabalken (ÄB) framgår emellertid att en boutredningsman inte får sälja ett dödsbos fastighet utan att dödsbodelägarna lämnat sitt skriftliga samtycke. Om ett samtycke av någon anledning inte kan inhämtas så kan domstol tillåta försäljningen efter ansökan av boutredningsmannen. Om boutredningsmannen har sålt en fastighet utan att ha inhämtat det lagstadgade kravet på samtycke så är försäljningen ogiltig om någon av dödsbodelägarna väcker en klandertalan i domstol.

Eftersom samtliga delägare ännu inte samtyckt till försäljningen kan detta bli ett problem, då vissa arvingar finns i Ungern. Vidare framkommer inte heller att domstol har lämnat tillåtelse till försäljningen. Försäljningen skulle trots detta kunna stå sig om ingen av delägarna överklagar.

Hinder för lagfart
För att ett dödsbo ska kunna sälja en fastighet som tillfaller dödsbodelägarna krävs det att dödsboet som kollektiv enhet har sökt lagfart, vilket framgår av 20:1 st. 2 men. 1 JB. Om inte dödsboet innehar lagfart för fastigheten så är inte heller dödsboet rätt subjekt att sälja densamma. Dödsboet måste således stå som fastighetens ägare om dödsboet ska kunna sälja fastigheten. När ett dödsbo med flera dödsbodelägare söker lagfart så ska bland annat en arvsskifteshandling som är undertecknad av samtliga delägare bifogas till Lantmäteriet. Det finns således en risk att dödsboet inte har lagfart för fastigheten eftersom samtliga delägare ännu inte kunnat underteckna arvsskifteshandlingen.

Det avgörande för dig i detta läge är således att om dödsboet saknar lagfart kan fastigheten ännu inte försäljas genom dödsboets försorg. Detta innebär alltså att du inte heller kan beviljas lagfart eftersom dödsboet ännu inte är att anse som rätt ägare att sälja fastigheten i juridisk mening.

Rätt till ersättning?
Frågan som uppkommer i detta skede är om det överhuvudtaget föreligger ett giltigt avtal eftersom det finns en risk att du inte har en motpart på andra sidan av köpeavtalet. Detta kan delvis bero på att samtliga dödsbodelägare ännu inte bekräftat eller samtyckt till försäljningen. Vidare finns också en möjlighet till att dödsboet saknar lagfart av just samma anledning och därmed inte är rätt ägare vid försäljningstidpunkten. Om du inte har en reell motpart kan det därför vara svårt att rikta anspråk på ersättning direkt från dödsboet.

Gällande boutredningsmannen, som ensam företräder dödsboet mot tredjeman enligt 19:12 ÄB, kan det finnas en möjlighet att falla tillbaka på principer som culpa in contrahendo (oaktsamhet vid avtalsingåendet) eller culpa in contractu (oaktsamhet inom avtalet). Jag har uppfattat omständigheterna som att försäljningen skett genom boutredningsmannens försorg och att det därför kan finnas anledning att rikta ditt anspråk på ersättning mot denne. Vad du emellertid kan kräva ersättning för är en svårare fråga eftersom ersättningen ska motsvara det negativa kontraktsintresset, det vill säga för direkta kostnader som du som skadelidande har haft. En sådan kostnad kan exempelvis vara att du tvingats hyra ett annat boende. Huruvida du kan få ersättning för förlorad arbetsinkomst kan jag tyvärr inte svara på, men eftersom du frivilligt tagit ledigt från jobbet för att renovera en ännu inte tillträdd fastighet så skulle jag gissa på att det blir svårt att kräva ersättning för detta. Gällande dröjsmålet så ligger inte felet hos dödsboet, utan hos boutredningsmannen som inte utrett vilka samtliga delägare i boet är innan köpeavtalet ingicks. Du kan därför ha rätt till ersättning för detta. Jag råder dig emellertid att kontakta en jurist som kan hjälpa dig att utreda ärendet vidare och se över dina möjligheter till ersättning i just ditt fall. Notera dock att det finns en chans att detta blir en fråga som kan bli tvistig i domstol.

Önskar du komma i kontakt med någon av våra duktiga processrättsjurister inom just familjerätt och arvstvister på Familjens Jurist kan du boka tid genom vårt webbaserade bokningsformulär som du hittar HÄR.

Jag hoppas du fick svar på din fråga och vill önska dig lycka till i ditt fortsatta ärende.

Med vänliga hälsningar,
Sara