Försäljning av fastighet utan dödsbodelägares samtycke
Hej!
Behöver ha råd om hur vi ska kunna sälja ett dödsbo där det ingår en fastighet med två hus. Det är totalt tre arvingar. Den ena arvingen bor i ett av husen som ingår i dödsboet, men de är inte fastighetsägare, det finns inget hyresavtal. Dessa personer vägrar betala de kostnader som dödsboet ännu har, som t.ex. sophämtning, el m.m som de drar nytta av. Det går inte att prata med dem och få dem att frivilligt flytta på sig. De är listade hos kronofogden. Fastigheten måste säljas då ingen har råd att ha den kvar.
Det finns lite pengar kvar i dödsboet men vad händer när dessa är slut?
Vi vet inte hur vi ska gå tillväga för att få ut dessa person inför en försäljning. Vad kan vi göra? Vilka rättigheter har vi andra arvingar?
Tacksam för tips! Tack
Rådgivarens svar
Hej! Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga.
Försäljning av fastigheten
Dödsboet förvaltas av dödsbodelägarna gemensamt, dödsbodelägare är efterlevande make, arvingar, testamentstagare. När dödsboet förvaltas ska en boutredningsförrättning ske, skulder betalas, avtal sägas upp och till sist ska ett arvskifte ske. I de fall dödsbodelägarna inte kan komma överens kan en boutredningsman förordnas av rätten, 19 kap. 1 § ärvdabalken. Boutredningsmannen är behörig att besluta i alla frågor som rör dödsboet, samtycke från dödsbodelägarna krävs dock vid försäljning av fast egendom. Eftersom problemet ligger i att en av dödsbodelägarna vägrar gå med på att sälja fastigheten kommer en boutredningsman inte kunna hjälpa er med fastigheten. Om det finns skulderna i dödsboet som endast kan betalas genom en försäljning kommer dödsboet tvingas att sälja fastigheten innan arvskiftet, oavsett om dödsbodelägarna är med på det eller inte. I annat fall kommer fastigheten inte att säljas och istället ingå i ett arvskifte mellan er. Arvskifteshandlingen ska undertecknas av samtliga dödsbodelägare vilket innebär att ni behöver komma överens om fördelningen av arvet inklusive fastigheten. Det låter som att detta kanske inte heller är möjligt med tanke på att en av dödsbodelägarna inte är kontaktbar. Ni kan då ansöka om att få en skiftesman förordnad av rätten enligt 23 kap. 5 § ärvdabalken. Skiftesmannen kan besluta om att genomföra ett tvångsskifte utan alla dödsbodelägares godkännande. Genom ett tvångsskifte kan fastigheten skiftas ut till er tre arvingar.
Samäganderätt
När fastigheten är skiftad kommer ni att tillsammans äga fastigheten, detta kallas för samäganderätt. Detta reglars av samäganderättslagen. Enligt samäganderättslagen kan ni begära en tvångsförsäljning av fastigheten. En samägare kan ansöka hos tingsrätten om att bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion, enligt 6 § samäganderättslagen. Fastigheten skulle värderas precis som vid en vanlig försäljning. Om en av samägarna kan visa på synnerliga skäl för att en försäljning inte ska ske får domstolen inte förordna om en tvångsförsäljning. Vad som utgör synnerliga skäl bedöms i varje enskilt fall.
Om du behöver mer hjälp eller har fler frågor är du välkommen att ta kontakt med en av våra familjejurister på Familjens Jurist, se här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.