Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer jag gå igenom hur lösenbeloppet ska beräknas gällande fastigheter, och sedan kommer jag redogöra för min bedömning i just ert fall.

Beräkning av lösenbeloppet

Utgångspunkten, när en arvinge (nedan benämnd ”förvärvande arvinge”) vill lösa ut de andra arvingarna ur en fastighet, är att den förvärvande arvinge ersätter resterande arvingar med deras andelar i fastigheten. Är det exempelvis tre som har ärvt en fastighet, har därmed vardera arvingen rätt till en tredje del av fastighetens värde.

Det första steget vid beräkningen är att komma överens om fastighetens värde. Det är då lämpligt att ta kontakt med en värderingsman, för att sedan komma överens om vad fastigheten är värd.

I nästa steg ska den latenta skatteskulden beräknas. Det är den vinstskatt som den förvärvande arvingen senare ska betala vid en avyttring av fastigheten. Den skattesumman ska förvärvaren kompenseras med när denne förvärvar de andras delar av fastigheten. Uträkningen av vinsten (eller förlusten) sker enligt följande:

Försäljningspriset
- Försäljningsutgifter (exempelvis mäklararvode eller utgifter för värdering)
- Inköpspris (köpeskillingen för bostaden. Om du har fått bostaden genom arv övertar du den tidigare ägarens inköpspris)
- Förbättringsutgifter (utgifter för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad, samt förbättrande reparation och underhåll. Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren)
= vinst eller förlust

Den eventuella vinst som kvarstår, ska sedan beskattas med 22 %.

Sammanfattningsvis sker beräkningen av lösensumman enligt följande. Det fastigheten har värderats till, ska minskas med den latenta skatteskulden (vilket är 22 % av kapitalvinsten). Det värde som återstår, ska delas lika mellan arvingarna. Vardera arvingen har rätt att ersättas motsvarande dennes andel i fastigheten.

Er situation

Nedan kommer jag redogöra för min beräkning i just er situation.

Jag börjar med att beräkna den latenta skatteskulden:

Försäljningspriset: 600 000.
- Inköpspris: 500 000.
- Förbättringsutgifter: 135 000.
= - 35 000.

Enligt en sådan beräkning uppstår ingen latent skatteskuld, i och med att det inte uppstår en kapitalvinst. Observera emellertid att jag enligt den beräkningen utgår från att ni har rätt att dra av för förbättringsutgifter, vilket jag inte kan bedöma med säkerhet (i och med att endast utgifter för försäljningsåret och de fem föregående åren får dras av). Skulle förbättringsutgifterna inte vara avdragsgilla, uppstår en kapitalvinst med 100 000 (600 000-500 000). 22 % av 100 000 är 22 000, vilket därmed blir den latenta skatteskulden.

Det sagda resulterar i följande. Utgår man från att det inte uppstår en latent skatteskuld, ska vardera arvingen ersättas med 200 000 (600 000/3). Utgår man istället från att det uppstår en latent skatteskuld, och att förbättringsutgifterna därmed inte är avdragsgilla, beräknas ersättningen enligt följande. 600 000-22 000 = 578 000. 578 000/3 = ca 193 000.

Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Jag vill emellertid understryka att det är en komplicerad uträkning, och i min beräkning har jag inte tagit hänsyn till alla omständigheter som kan vara av betydelse (exempelvis uppskjuten kapitalvinstskatt). Min rekommendation är därför att du ser min bedömning som en allmän redogörelse, och att du istället tar hjälp av en av våra jurister på Familjens Jurist, för att få en exakt bedömning och beräkning av lösensumman.