Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

I mitt svar så har jag utgått från att du med tomt menar en fastighet med tillhörande byggnad, exemepelvis en villa eller motsvarande.

I 17 kap. 3§ ärvdabalken finns det en specialregel som säger att en gåva inte är giltig om den inte kan göras gällande under givarens livstid. Den här regeln träffar de situationer där en person lovar bort något i samband med dennes dödsfall. Som exempel kan nämnas att om en gårdsägare lovar att en släkting ska få ta över gården vid gårdsägarens frånfälle så är gåvan inte giltig gentemot dödsboet. Den som vill ge bort egendom i samband med sin bortgång måste istället göra detta genom testamente. När du planerar att köpa en fastighet som barnen ska få ta över i samband med att du dör så är det viktigt att du har den här regeln i åtanke.

När det gäller din önskan om att hyra huset på livstid så ser jag inget hinder för detta. Hyresavtal som ingås på livstid har i praxis betraktats som hyresavtal på bestämd tid (12 kap. 3§ jordabalken, NJA 1993 s. 228). Det är jordabalkens 12 kap. (hyreslagen) som reglerar vad som gäller för förverkanden, uppsägningstider m.m. Hyreslagen innehåller många regler som är till skydd för hyresgästen, bl.a. regler gällande besittningsskydd. För att hyreslagen ska tillämpas krävs dock att någon form av ersättning utgår från hyresgästen till hyresvärden. Det kan vara i form av pengar eller i natura, exempelvis genom skötsel av löpande underhållsarbeten. Den som inte betalar för sitt boende åtnjuter däremot inte det skydd som hyreslagen ger. För din del är det viktigt att tänka på hur ni utformar hyresavtalet mellan dig och dina barn. Även den som har ett hyresavtal på livstid kan riskera att bli förverkad om exempelvis hyrorna inte betalas i tid eller orsakar allvarliga störningar (12 kap. 42§ hyreslagen).  

Sammanfattningsvis föreligger det inget hinder mot att ge bort en fastighet till sina barn, men det finns som sagt en risk att avtalet träffas av specialregeln i 17 kap. 3§ ÄB, eftersom barnen inte kommer kunna nyttja fastigheten förrän du dör. Det är även viktigt att du tänker på att du inte har samma rätt till din bostad om du hyr den som om du äger den. Det kan vara ett skäl till att du iställer köper fastigheten till dig själv och istället upprättar ett testamentet där det framgår att barnen ska få fastigheten vid din bortgång. Mitt råd är att du tar kontakt med en jurist för att rådgöra om hur du bäst ska lösa den här situationen.Antingen kan du behöva upprätta ett gåvobrev eller ett testamentet. Det är svårt för mig att ge mer detaljerad information utifrån den sparsamma informationen du angett i frågan. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!