Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Bestämmelser som aktualiseras för din fråga finns i jordabalken (JB). Jag kommer därför att gå igenom dessa och avsluta med en rekommendation.

Köp av fast egendom

Av din fråga framgår att du köpt ett hus, vilket innebär att det sannolikt är fråga om fast egendom. I sådana fall aktualiseras reglerna i 4 kap JB. Vid köp av lös egendom (t.ex. en bostadsrätt) aktualiseras istället köplagen. 

Skador eller fel innan tillträdet

Enligt 4 kap 11 § JB ska säljaren stå för skador eller försämringar på fastigheten som uppkommer så länge fastigheten är i säljarens besittning, det vill säga efter att köparen har betalat köpeskillingen men innan tillträdet. I ett sådant fall får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om skadan är av väsentligt betydelse. Talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdet.

Undersökningsplikt och dolda fel

Om fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller vad köparen "med fog kunnat förutsätta" vid köpet (se 4 kap 19 § JB) har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller i vissa fall rätt att häva köpet (se 4 kap 12 § JB). Köparen kan också ha rätt till ersättning för skada om om felet eller förlusten beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren utfäst.

Köparen kan dock inte få ersättning för fel som denne borde ha upptäckt vid en normal undersökning av fastigheten enligt 4 kap 19 § andra stycket JB. Detta kallas också köparens undersökningsplikt, och hur noggrann undersökning som kan krävas av köparen för att undersökningsplikten ska uppfyllas kan variera från fall till fall. Bedömningen utgår från vad som är påkallat att undersöka med hänsyn till fastighetens skick, normal beskaffenhet hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet.

Det sagda innebär att köparen har ansvar för alla sådana fel som hade kunnat upptäckas vid en så pass noggrann undersökning som kan anses ha varit nödvändig. Säljaren ansvarar med andra ord bara för så kallade dolda fel, som inte kunnat upptäckas vid en sådan undersökning.

Ett sätt för köparen att se till att fastigheten undersöks tillräckligt noggrant kan vara att ta hjälp av en besiktningsman. Köparen har dock ändå ansvaret om besiktningsmannen är mycket slarvig och missar sådant som "en vanlig lekman" borde ha upptäckt. En bra tumregel är att köparen bör undersöka allt som kan upptäckas med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra skada på fastigheten.

Om säljaren uttalat sig om att fastigheten är i gott skick, att det inte finns mögel, skador eller liknande, kan köparens undersökningsplikt minska eftersom man bör kunna lita på säljarens uppgifter. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men bör upplysa om sådant man vet är felaktigt eller skadat i fastigheten. I praxis förekommer t.ex. att säljaren blivit ansvarig även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning därför att säljaren lämnat felaktiga uppgifter eller medvetet varit tyst om fel som säljaren vetat om.

Rekommendation

Jag hoppas att mitt svar har givit lite mer klarhet! Reglerna om dolda fel är komplicerade och det är svårt att uttala sig utan mer ingående inblick i den aktuella situationen. Mitt råd är därför att du kontaktar en jurist hos oss på Familjens jurist för vidare rådgivning.