Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Som jag förstår det är rättsfrågan hur man går tillväga för att värdera en bostad som ska ingå i en bodelning. Regler om bodelning mellan sambos regleras i sambolagen (SamboL). Inledningsvis kommer jag att gå igenom vilka regler som gäller generellt gällande värdering av bostad i samband med en bodelning mellan sambos och därefter kommer jag tillämpa reglerna på din situation.

Bodelning och värdering av samboegendom

När ett samboförhållande upphör ska bodelning ske om en av parterna begär det (8§ SamboL). Om ingen part begär det sker alltså ingen bodelning. Det som ingår i bodelning är sambornas gemensamma bostad och bohag (3§ SamboL). Bostaden ingår endast om det har förvärvats för gemensamt brukande. Skulle den som äger bostaden ha förvärvat den långt innan samboförhållandet uppstod utgör alltså bostaden inte samboegendom.

När väl bodelningen ska förrättas uppkommer frågan hur bostaden och bohaget ska värderas. Sambolagen ger ingen vägledning om den här frågan. Frågan har därför prövats av Högsta domstolen (HD) (NJA 1997 s. 674). Rättsfallet rörde en tvist som hade uppstått mellan två sambos om hur deras gemensamma bostadsrätt skulle värderas vid bodelningen. HD:s åsikt, som grundar sig på förarbeten och uttalanden i den juridiska litteraturen, är att värdet ska bestämmas med utgångspunkt i tiden för bodelningen förrättande.

Nästa fråga att reda ut är hur försäljningsvärdet ska fastställas. Frågan har prövats av HD i NJA 1998 s. 467, där HD uttalade att det är mittvärdet av värderingarna som ska utgöra grund för försäljningsvärdet. Försäljningsvärdet kan lämpligen fastställas genom ett värderingsintyg från en fastighetsmäklare.

Tillämpning i ditt fall

Som jag tolkar din fråga är du och din sambo inte överens om hur bostaden ska värderas. Du hävdar att det är marknadsvärdet vid bodelningstillfället som gäller och din före detta sambo hävdar att det är inköpspriset som ska gälla. Eftersom att HD har klargjort att det är värdet vid bodelningstillfället som ska gälla så anser jag att ni ska utgå från dagens värde och inte inköpspriset från förra året. Detta får även stöd förarbeten och doktrin så ni kan känna er trygga med att använda dagens marknadsvärde som utgångspunkt vid bodelningen.

Det sätt som ni har värderat fastigheten på, genom att inhämta värderingsutlåtanden från en mäklare och en värderingsman, utgör en bra grund för att fastställa försäljningsvärdet. Det mittvärde på 3 400 000 kronor som du angivit kan ni därför använda som utgångspunkt.

Eftersom ni vid bodelningen hypotetiskt sett utgår från att bostaden säljs med förlust uppstår en latent reaförlust som under vissa förutsättningar ger rätt till skattereduktion för kapitalförlust (67 kap. 10§ inkomstskattelagen). Hur detta ska behandlas vid bodelningar är inte helt klart. Det har i den juridiska litteraturen gjorts gällande att man bör ta hänsyn till detta vid bodelningen (Teleman, Ö. Bodelning under äktenskap och skilsmässa. 2011. s. 116f). Eftersom jag inte vet hur dina inkomster ser ut är det inte möjligt att fastställa hur mycket den latenta reaförlusten bör inverka på värderingen. Det här är en fråga som ni kan ta upp med den jurist som ni har tänkt vända er till.

När det i övrigt gäller hur ni har beräknat bodelningen tycker jag att ni ska ta kontakt med en jurist som arbetar med bodelningar. Jag kan inte ge er en exakt beräkning här utan att ha alla fakta framför mig. Det viktigaste frågan för er verkar ha varit att fastställa hur bostaden ska värderas och jag hoppas att jag har hjälpt er med det. Om ni behöver mer hjälp kan ni ta kontakt med en av våra familjerättsjurister. Det finns kontor över hela landet. Du kan komma i kontakt med dem här.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!