Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag kommer börja med att gå igenom relevanta bestämmelser, sedan förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Bostad i bodelning

Bodelning mellan makar regleras i äktenskapsbalken (ÄktB). I bodelningen ska makarnas giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). Giftorättsgods är all egendom som en make äger och som inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Egendom kan göras enskild genom exempelvis äktenskapsförord (7 kap. 2 och 3 §§ ÄktB). Första steget i bodelningen är andelsberäkningen. Från en makes giftorättsgods får vissa skulder avräknas (11 kap. 1 och 2 §§ ÄktB). Därefter läggs makarnas återstående giftorättsgods samman och delas lika (11 kap. 3 § ÄktB). Detta utgör makarnas giftorättsandelar. 

Nästa steg i bodelningen är att fördela giftorättsgodset på makarnas lotter (11 kap. 7 § ÄktB). Således kan makarna bestämma vilken make som ska få vilken egendom på sin lott. Exempelvis kan ägandet av en fastighet överförs till den ena maken. Den make som bäst behöver den gemensamma bostaden har rätt att få denna i avräkning på sin lott eller, om värdet är ringa, utan avräkning. Denna rätt att ta över bostaden föreligger fortfarande om bostaden har gjorts till enskild egendom genom äktenskapsförord. En förutsättning för att en make ska få överta bostaden som tillhör den andra maken är att övertagandet även med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt (11 kap. 8 § ÄktB). Om ena makens lott överstiger dennes andelen i boet så kan denne kompensera den andra maken i pengar (skifteslikvid) (11 kap. 9 § ÄktB). Om en make övertar den gemensamma bostaden mot avräkning och inte kompenserar den andra maken med annat giftorättsgods, ska den övertagande maken istället betala motsvarande belopp i pengar. Om godtagbar säkerhet ställs kan maken få skäligt anstånd med betalningen (11 kap. 10 § ÄktB). Det görs en skälighetsbedömning utifrån omständigheterna, men anståndet brukar inte vara längre än sex månader. Makarna kan dock komma överens om att en fordran istället tilldelas den avstående maken. Som huvudregel preskriberas en fordran efter 10 år om inte preskriptionen avbryts innan dess (2 § preskriptionslagen).

Bostad vid utköp

Om en gemensam bostad inte ingår i en bodelning mellan makarna så blir är de delägare. Då kan lagen om samäganderätt (SamägL) vara tillämplig. Antingen kan ena parten köpa ut den andra maken eller så kan de sälja bostaden. Det är också möjligt att de förblir delägare till bostaden. En delägare är fri att sälja sin andel men om hela egendomen ska säljas måste delägarna vara överens (2 § SamägL). Det finns dock viss möjlighet till tvångsförsäljning (6 § SamägL). Vid utköp ur bostaden måste det upprättas ett köpekontrakt som ska uppfylla vissa formkrav (se vidare i 4 kap. 1 § jordabalken). Om parterna är överens går det att upprätta ett skuldebrev för köpeskillingen (se vidare om skuldebrev).

Din situation

Du anger att ni enligt ett äktenskapsförord har helt uppdelad ekonomi vilket inkluderar ert delägande i fastigheten. Om du menar att fastigheten utgör enskild egendom så kommer den inte ingå i en eventuell bodelning. Den av er som har bäst behov av bostaden har dock fortfarande rätt att begära att få överta bostaden enligt 11 kap. 8 § ÄktB. Då måste dock de olika rekvisiten vara uppfyllda. Ett sådant övertagande sker som huvudregel mot avräkning. Således måste maken som inte tilldelas bostaden kompenseras med annat giftorättsgods eller med pengar (skifteslikvid). Maken kan få anstånd med betalningen, men som högst i sex månader. Ni kan dock komma överens om att istället tilldela den maken som inte får bostaden en fordran. En sådan fordran preskriberas dock efter 10 år om inget preskriptionsavbrott görs.

Om fastigheten inte utgör enskild egendom så kommer den ingå i bodelningen och ni får därigenom som huvudregel behålla era andelar. Om ni är överens kan då den ena maken köpa ut den andra efter bodelningen. Ni kan då välja att upprätta ett skuldebrev för köpeskillingen. Detta gäller så länge ingen av er åberopar 11 kap. 8 § ÄktB eller ni kommer överens om att en av er ska ta över bostaden i bodelningen. Då gäller det ovan angivna om skifteslikviden.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var om den kvarboende parten blir skyldig att lösa ut den andra ur fastigheten vid en eventuell skilsmässa eller om ni kan upprätta en fordran. Exakt vad som gäller i ditt fall beror på de aktuella omständigheterna, exempelvis om ni är överens eller inte. Var också uppmärksam på preskriptionstiden.

Jag rekommenderar att du tar hjälp av en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter och som utifrån det kan ge dig råd om hur ni kan gå tillväga. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Klicka här för att komma till onlinetjänsten, det går bland annat att upprätta skuldebrev och bodelningsavtal!