Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för beräkningen av lösenbeloppet när en delägare vill lösa ut den andra delägaren ur deras fastighet. Därefter kommer jag att redogöra för min sammanfattade bedömning i din situation.

Lösenbeloppet

När en make ska köpa ut den andra maken ur den gemensamma fastigheten, behöver lösenbeloppet beräknas. Det första steget är att de kommer överens om fastighetens värde. Det kan vara en god idé att anlita en auktoriserad mäklare för att värdera den.

Det andra steget är att beräkna den så kallade kapitalvinstskatten. Den beräknas enligt följande.

Försäljningspriset
- Försäljningsutgifter (utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis mäklararvode)
- Inköpspris (köpeskillingen för bostaden, inklusive lagfartskostnad)
- Förbättringsutgifter (avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5000, exempelvis nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad, förbättrande reparation och underhåll)
+ Återföring av uppskov (om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning återförs det till beskattning)
= Vinst eller förlust

Den eventuella vinst som uppstår ska beskattas med 22 %.

Slutligen går det att beräkna vad respektive delägare ska ersättas med. Det beräknas enligt följande.

Värdet på fastigheten
- Kapitalvinstskatten
- Mäklarkostnader
- Bolån 

Sammanfattningsvis sker beräkningen av lösenbeloppet enligt följande. Det fastigheten har värderats till, ska minskas med kapitalvinstskatten (vilket är 22 % av vinsten), eventuella mäklarkostnader samt bolån. Det värde som återstår ska delas lika mellan delägarna. Den förvärvande delägaren ska med andra ord ersätta den andra delägaren motsvarande dennes andel i fastigheten.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis är min bedömning följande. Beräkningen av lösenbeloppet går till enligt följande. Fastighetens värde minskas med kapitalvinstskatten, eventuella mäklarkostnader samt bolånet. Det som återstår delas lika mellan delägarna, vilket är lösenbeloppet. Det sagda innebär att mäklararvodet dras av vid två tillfällen: vid beräkningen av kapitalvinstskatten och även slutligen när själva lösenbeloppet beräknas.

Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Skulle ni känna att ni behöver hjälp att beräkna det exakta lösenbeloppet, är ni välkomna att boka in en tid med en av våra jurister på Familjens Jurist.