Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer jag att redogöra för hur en sambo ska ersättas för den gemensamma bostaden när samboförhållandet upphör. Det innebär att jag kommer att redogöra för dels bodelningen, dels själva lösenbeloppet. Därefter kommer jag att redogöra för min sammanfattade bedömning i din situation.

Bodelning

När ett samboförhållande upphör ska på begäran av någon av samborna samboegendomen fördelas mellan dem genom bodelning, enligt sambolagen 8 §. Sambornas gemensamma bostad utgör samboegendom om den är avsedd för sambornas gemensamma hem (sambolagen 3 § och sambolagen 5 §), och ska därmed ingå i bodelningen.

Värdet av samboegendomen, sedan avdrag gjorts för sambornas skulder, ska delas lika mellan dem. Det framgår av sambolagen 14 §. Därefter ska samboegendomen fördelas på lotter. En sambo har då rätt att i stället för att lämna egendom till den andra sambon betala motsvarande belopp i pengar. Det framgår av sambolagen 16 § och sambolagen 17 §.

Sammanfattningsvis innebär det sagda följande. Vid bodelningen fördelas samboegendomen mellan samborna. Den sambo som får sambornas gemensamma bostad på sin lott, kan ersätta den andre sambon med pengar i stället för samboegendom.

Lösenbeloppet

När en sambo ska köpa ut den andra sambon ur den gemensamma bostaden, behöver lösenbeloppet beräknas. Det första steget är att samborna kommer överens om fastighetens värde. Det kan vara en god idé att anlita en auktoriserad mäklare för att värdera den.

Det andra steget är att beräkna den så kallade kapitalvinstskatten. Den beräknas enligt följande.

Försäljningspriset
- Försäljningsutgifter (utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis mäklararvode)
- Inköpspris (köpeskillingen för bostaden, inklusive lagfartskostnad)
- Förbättringsutgifter (avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5000, exempelvis nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad, förbättrande reparation och underhåll)
+ Återföring av uppskov (om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning återförs det till beskattning)
= Vinst eller förlust

Den eventuella vinst som uppstår ska beskattas med 22 %.

Slutligen går det att beräkna vad respektive delägare ska ersättas med. Det beräknas enligt följande.

Värdet på fastigheten
- Kapitalvinstskatten
- Mäklarkostnader
- Bolån 

Sammanfattningsvis sker beräkningen av lösenbeloppet enligt följande. Det fastigheten har värderats till, ska minskas med kapitalvinstskatten (vilket är 22 % av vinsten), eventuella mäklarkostnader samt bolån. Det värde som återstår ska delas lika mellan delägarna. Den förvärvande delägaren ska med andra ord ersätta den andra delägaren motsvarande dennes andel i fastigheten.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis är min bedömning i er situation följande. När ert samboförhållande upphör, är det mest fördelaktigt att begära en bodelning. Det beror på att det inte uppstår någon skattskyldighet för den som förvärvar fastigheten, i och med att förvärv i samband med bodelning är skattefria.

Vid bodelningen kommer er samboegendom fördelas mellan er. Den som får huset på sin lott ska då ersätta den andra sambon med samboegendom eller pengar.

Beräkningen av lösenbeloppet går till enligt följande. Fastighetens värde minskas med kapitalvinstskatten, eventuella mäklarkostnader samt bolånet. Det som återstår delas lika mellan delägarna, vilket är lösenbeloppet.

Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Det är tämligen komplicerat att upprätta ett bodelningsavtal och beräkna det exakta lösenbeloppet. Min rekommendation är därför att boka in en tid med en av våra jurister på Familjens Jurist, som kan hjälpa er upprätta bodelningsavtal och beräkna lösenbeloppet.