Hej! Stort tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Nedan följer en redogörelse kring vad som gäller när din före detta make ska ta över ert hus. I mitt svar utgår jag från att ert hus är en fastighet.  

Bodelning mellan makar
Eftersom du anger att ni ska skiljas antar jag att ni är gifta, därför aktualiseras bestämmelserna i äktenskapsbalken. När ett äktenskap upplöses ska en bodelning göras, 9 kap. 1 § äktenskapsbalken. En bodelning innebär att makarnas egendom ska fördelas mellan dem. Det är makarnas giftorättsgods som blir föremål för bodelning, 10 kap. 1 § äktenskapsbalken. Giftorättsgods är allt som inte är enskild egendom, 7 kap. 1 § äktenskapsbalken. Egendom kan bli enskild på ett flertal sätt, bland annat genom äktenskapsförord eller villkor vid gåva eller i testamente, 7 kap. 2 § äktenskapsbalken.  Värdet av giftorättsgodset ska efter avräkning för vissa skulder läggas samman för att sedan delas lika mellan makarna, 11 kap. 2 och 3 §§ äktenskapsbalken (andelsberäkning). Den summa som vardera make ska få efter att hälftendelningen har skett kallas andel. 

Därefter ska makarnas egendom fördelas mellan dem, vilket kallas för lottläggning, 11 kap. 7 § äktenskapsbalken. Vardera make har i första hand rätt att få egendom som den är ägare till eller egendom som denne önskar, 11 kap. 7 § äktenskapsbalken. Den av makarna som bäst behöver den gemensamma bostaden har dock rätt att få denna på sin lott, 11 kap. 8 § äktenskapsbalken. Om den ena maken får egendom till ett större värde än dennes andel (dvs. vad maken genom andelsberäkningen har rätt till) ska maken ersätta den andre maken för detta i pengar, se 11 kap. 10 § äktenskapsbalken.

Värdering av gemensam bostad
Latent skatt
För att en bodelning ska kunna genomföras ska egendomen värderas. När den gemensamma bostaden ska värderas ska den kapitalvinstskatt som kan komma att aktualiseras vid en försäljning beaktas. Kapitalvinstskatt för småhus ska beräknas på följande sätt: 

+ Försäljningspriset
 − försäljningsutgifter (exempelvis mäklararvode, utgifter för värdering och besiktning)
 − inköpspris och lagfartskostnad m.m.
 − förbättringsutgifter (d.v.s. ny- och ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll för de fem föregående åren) 
 + återföring av uppskov
 = vinst eller förlust
Om en vinst beräknas göras vid försäljningen ska vinsten beskattas med 22%, 45 kap. 33 § inkomstskattelagen. Hos Skatteverket kan du läsa mer om hur vinstskatten beräknas och vilka avdrag som får göras för småhus.

Skiftesvärde
När den latenta skatten har beräknats kan värdet av själva bostaden beräknas, dvs. skiftesvärdet. Det är alltså skiftesvärdet som en bostad ska tas upp till vid bodelningen.  Skiftesvärdet beräknas vanligtvis enligt följande: 

+ Försäljningspris
- Latenta skatten
- Eventuellt uppskovsbelopp
- Mäklarkostnader
= Skiftesvärdet

Vad gäller i ditt fall?
Om din före detta make ska ta över bostaden och era tillhörande lån ska bostaden först värderas enligt den ovan beskrivna uträkningen. Det som återstår efter att värdet på huset har beräknats med hänsyn till latent skatt m.m. ska sammanläggas med övrigt giftorättsgods. Sedan ska ni göra avdrag för era respektive skulder som är hänförliga till ert giftorättsgods. Det värde som återstår efter att ert värderade hus samt annat giftorättsgods har sammanlagts och skulder har dragits av ska delas på två och det är det värde som du har rätt till vid en bodelning. Om din före detta make tar över bostaden är det troligt att han genom lottläggningen kommer få egendom till ett större värde än vad han enligt andelsberäkningen har rätt till. I sådana fall ska han ersätta dig med det värde han har fått för mycket. Att observera är dock att sådant giftorättsgods som du övertar, exempelvis om du skulle överta en bil, kommer att påverka hur mycket din före detta make blir skyldig att ersätta dig. Det är därför svårt att säga ett exakt belopp som din före detta make kommer att bli tvungen att ersätta dig med. Det din före detta make påstår om att mäklararvode och skatt ska beaktas stämmer dock eftersom det ska användas när huset ska värderas vid bodelningen. Att ni har värderat bostaden till 2,1 miljoner kan vara det försäljningspris som ni har enats om och det är från det som den latenta skatten ska beräknas. 

Rekommendation
Som du märker är en bodelning och värdering inte helt enkel att göra själv. Därför är det oftast enklare att ta hjälp av en jurist som hjälper till med processen. Familjens Jurist har lång erfarenhet av bodelningar och hjälper er gärna. Här kan ni boka en tid med en jurist som hjälper er vidare i ärendet. Via Familjens Jurists digitala tjänster kan ni också upprätta ett bodelningsavtal online till ett fast pris. 

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Har du ytterligare frågor får du jättegärna ställa dem till oss.