Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Regler om vad som gäller för sambors gemensamma bostad vid en separation finns i sambolagen. Jag kommer först redogöra generellt för dessa regler och sedan ge dig råd anpassade till din situation.

Bodelning mellan sambor
Med sambor avses två personer som befinner sig i ett parförhållande och som stadigvarande bor tillsammans med ett gemensamt hushåll, 1§. Om ett samboförhållande upphör ska en bodelning göras om någon av samborna begär det. I denna bodelning ska sambornas s.k. samboegendom ingå och fördelas mellan dem, 8 §. Samboegendom utgörs gemensam bostad och bohag om det införskaffats för gemensam användning, 3§.

Sambor får dock avtala om att framtida bodelning inte ska ske, eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen. Avtalet skall upprättas skriftligen och undertecknas av samborna eller de blivande samborna, 9 §.

Vid beräkningen av sambornas andelar vid en bodelningen så ska sambornas skulder först avräknas. Det som blir över delas därefter lika mellan samborna, 13-14 §§. I den mån det är oskäligt att en sambo när samlevnaden upphör ska lämna egendom till den andra i den omfattningen (med hänsyn till samboförhållandets längd, sambornas ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt), så ska bodelningen i stället göras så att den förstnämnda sambon får behålla mer av sin egendom, 15 §.

När är en bostad gemensam?
En bostad kan vara gemensam i sambolagens mening även om bara ena sambon äger bostaden. Om bostaden införskaffats som sambornas gemensamma hem så är den gemensam, 5 §.

Hur beräknas priset när en person köper in sig i bostaden?
I Sverige råder avtalsfrihet vilket innebär att parterna i princip helt fritt kan komma överens om priset för att köpa in sig i en bostad. Om priset skiljer sig allt för mycket från marknadsvärdet kan köpet dock komma att betraktas som gåva vilket får skatterättsliga konsekvenser.

Er situation
Som framgår ovan stämmer det att din sambo har ensam rätt till huset vid en eventuell separation eftersom det inte införskaffades som ert gemensamma hem. De renoveringar som har utförts av er gemensamt under samboförhållandet ändrar inte äganderätten till bostadsrätten. Renoveringarna påverkar inte heller det faktum att bostadsrätten inte utgör samboegendom. Högsta domstolen har uttalat att den ekonomiska vinningen som uppkommer genom gjorda renoveringar på ett hus av en sambo ska likställas som en gåva till i husets ägare, NJA 1986 s. 513. Däremot utgör det bohag som ni införskaffat för gemensam användning samboegendom och ska således delas lika enligt sambolagens reger vid en eventuell separation.

När ni gifter er kommer all egendom bli giftorättsgods (inte bara huset och inventarier), om ni inte genom äktenskapsförord avtalar om att viss egendom ska vara enskild. Giftorättsgods delas vid äktenskapsskillnad på hälften. Frågan om du bör köpa in dig i huset eller om din sambo ska ersätta dig för utlägg och att ni därefter avtalar om att huset ska utgöra hans enskilda egendom är därmed lite av en smaksak. Om ni bestämmer er för att du ska köpa in dig i huset så avtalar ni fritt om priset. 

Oavsett om du bestämmer dig för att köpa in dig i bostaden eller inte så kan det vara en bra idé att skriva samboavtal avseende egendom som införskaffas gemensamt fram tills dess att ni gifter er. Om ni bestämmer er för att skriva antingen samboavtal eller äktenskapsförord så rekommenderar jag att ni vänder er till en jurist som kan hjälpa er och se till att allting blir korrekt. Familjens Jurist har lång erfarenhet och kan hjälpa er antingen på ett av deras kontor eller genom sin onlinetjänst, båda till ett fast pris. Om du bestämmer dig för att köpa in dig i huset bör ni också tala med en jurist då det finns en hel del formkrav att hålla reda på. Även det kan Familjens Jurist hjälpa till med. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!