Hej, 

Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.


Eftersom att du vill köpa ut din fru ur huset antar jag av din fråga att ni ska skiljas. Om så inte är fallet får du gärna ställa en ny fråga. 

Bodelning 

Efter att ett äktenskap upplöses genom ena makens död eller äktenskapsskillnad ska makarnas egendom fördelas genom en bodelning. (Se 1 kap. 5 § Äktenskapsbalken). I bodelningen ska allt som inte är enskild egendom ingå, detta kallas giftorättsgods. Bodelningen går till så att man först gör en andelsberäkning för att se hur stora andelar ni vardera ska få och sedan gör en lottläggning för att bestämma vem som får vilken egendom. Huvudregeln är att allt giftorättsgods ska delas lika. 

Det finns undantag till huvudregeln om en likadelning är oskälig och det kan då i undantagsfall jämkas. Detta skulle till exempel vara aktuellt om det är ett mycket kort äktenskap, vilket ska förstås som äktenskap som inte har varat längre än fem år (Se 12 kap. 1 § Äktenskapsbalken). I denna tid ingår dock också tid innan äktenskapet då man har bott under äktenskapsliknande förhållanden. Om ni blev sambo 2015 och inte bodde tillsammans innan det kunde denna undantagsregel vara tillämplig. Dock används denna regel mycket sällan och det krävs som sagt att det framtår som oskäligt med en likadelning. 

Av din fråga antar jag att fastigheten ska ingå i giftorättsgodset. Huvudregeln är alltså att allt giftorättsgods ska delas lika. Eftersom jag inte vet vilka andra tillgångar som ska ingå i giftorättsgodset kommer jag endast att diskutera fastigheten. Observera dock att beräkningen kommer påverkas av resten av giftorättsgodset. 

Om det finns lån på fastigheten ska värdet som blir kvar efter att skulden har avräknats ingå i bodelningen. Att du har bekostat renoveringen är inte av betydelse. Om du vill behålla fastigheten är du skyldig att utge egendom eller pengar som motsvarar halva värdet av fastigheten.  

Det som är viktigt att tänka på när det gäller fastigheten är den latenta skatten. Skatt betalas endast när huset avyttras och du kommer alltså betala skatt när du säljer huset i framtiden. Denna skatteskuld ska avräknas från vad du ska köpa ut din fru för. 

Kapitalvinsten vid försäljningen av huset är skillnaden mellan vad den säljs för minskat med konstnaderna för att sälja, anskaffningsutgiften och förbättringsutgifterna (Se 44 kap. 13 § Inkomstskattelagen). Om renoveringen räknas in som en förbättringsutgift vid skatteberäkningen beror på hur den kategoriseras. Om den var en ny-, till- eller ombyggnad räknas det in i skatteberäkningen medan om den istället utgjorde reparation eller underhåll inte ingår i beräkningen (Se 45 kap. 11 § Inkomstskattelagen).  Om det är ett vanligt småhus är vinstskatten 22%. 

Beräkningen blir alltså: (Fastighetens värde – fastighetens inköpspris) x 0,22 = hela skatteskulden. Skatteskulden ska delas så att ni båda bär hälften av den. 

Sammanfattning

För att sammanfatta, ska man enligt huvudregeln vid en bodelning dela lika om inget annat har bestämts. Bostadens köpeskilling och kostnader för renoveringar saknar betydelse för bodelningen och blir bara av betydelse när det gäller den latenta skatteskulden. 

Du ska alltså betala din fru häften av bostadens värde minskat med både eventuella lån och hälften av den latenta skatteskulden.

En bodelning kan vara komplicerad och det kan därför vara bra att ta hjälp av en verksam jurist. Familjens jurist erbjuder upprättande av bodelningsavtal via skype eller på telefon till ett fast pris. Du kan läsa mer om det här. Om du istället vill boka en tid på ett kontor nära dig kan du göra det här. 

Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du mer än välkommen att ställa en ny!

Med vänlig hälsning, 

Sandra