Att köpa ut den andra från huset
Jag och min man ska skiljas. Vi ska skriva ett bodelningsavtal. Vi är överens om att jag köper ut honom ur huset. Vi vill göra detta så enkelt som möjligt, är som sagt överens och vill helst inte anlita dyra advokater :-) men självklart vill vi att det ska bli korrekt och rättvist. Den bit vi behöver hjälp med är formeln för att räkna ut vad jag ska betala honom.
Vi vet värdet på huset (har precis haft huset värderat av 2 olika mäklare) och vi vet vilka lån och skulder vi har, vilka jag tar över samtliga. Räknar vi då värde på hus minus lån och skulder? Det som då är kvar delar vi på 2? Och jag betalar honom den summan? Men jag har även läst om skatt vid en ev. framtida försäljning. Hur ska vi tänka där? Något annat vi ska tänka på/räkna med?
Håller sen ett eget framtaget bodelningsavtal som vi båda undertecknar? Eller måste vi anlita advokat? Te x för att skriva över huset till enbart mitt namn.
Rådgivarens svar
Hej och tack att ni vänder er fråga till oss på Fråga Juristen! Det verkar som att ni har koll på läget, men nedan följer en redogörelse för de frågor som du hade för att få koll på de sista luckorna i er situation.
Bodelning av huset när den ena ska bo kvar
Du skriver att du ska bo kvar i huset och ta över samtliga skulder, medan din make ska köpas ut. Du skriver även att ert hus redan har blivit värderat av två mäklare. Eftersom att bodelning ska göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då talan om ansökan om skilsmässa inkom till tingsrätten (Äktenskapsbalken kap 9 § 2), är det alltså marknadsvärdet av huset vid tidspunkten för ansökan om skilsmässan som ska tas upp i bodelningen. Eftersom att du ska bo kvar i bostaden ska ju däremot inte husets värde / 2 tillfalla dig i rena pengar, utan du får ju ut denna del genom att övergå till att vara ensam ägare av huset. Din make däremot har ju rätt att få ut hälften av marknadsvärdet av huset, vilket ska tas upp i bouppteckningen.
Skulderna
När en bodelning genomförs så ska ju allt giftorättsgods tas upp, skulder dras av och detta sedan delas på hälften (Kap 10 § 1 ÄB & kap 11 §§ 2-3 ÄB) Detta innebär alla er egendom som inte har gjorts till enskild genom äktenskapsförord eller som är av personlig art såsom personliga presenter eller kläder, räknas som giftorättsgods och därför ska upptas i bouppteckning. Efter uppteckning över era tillgångar i giftorättsgods har gjorts, ska era skulder dras av och summan därefter delas på hälften. Detta innebär att ert hus ska tas upp till marknadsvärdet och att även de skulder som huset är belastade med ska tas upp i bouppteckningen. Om vi nu bara ser till huset och lämnar övrigt giftorättsgods åt sidan för ett tag blir ju detta alltså: husets marknadsvärde - husets skulder / 2 = var och ens del av bodelningen. Att du sedan får ut din del av denna summa genom att bo kvar i huset spelar ingen roll, för du erhåller ju då motsvarande värde genom ditt ägande av huset medan din make måste få ut denna summa i pengar, alltså "bli utköpt".
Skatten
När man säljer en bostad är man precis som du skriver skyldig att skatta på kapitalvinsten. När man säljer en bostad av privat bruk är man endast skyldig att skatta vinsten med 22/30-delar. Man kan räkna ut detta genom att ta kapitalvinsten multiplicerad med 22 procent, alltså 0,22. Detta innebär att om ni exempelvis har gjort en vinst på 100 000 kr på bostaden sedan ni köpte den, så ska 22 000 kr betalas i skatt. Skatteverket har en e-tjänst för att räkna ut skatten på kapitalvinst vid försäljning av privatbostad som ni kan ta hjälp av. De har även information om vad som gäller för skatten om er bostad minskat i värde sedan ni köpt den.
Eftersom att du ska bo kvar i bostaden ska ju inte du skatta på vinsten ännu, utan det är enbart din man som ska göra det. Därför hade ju han varit tvungen att skatta på hälften av kapitalvinsten, d.v.s. 50 000 * 0,22 = 11 000 kr. Denna skatten tas upp genom att din man vid deklarationstid för bodelningsåret anger denna kapitalvinst. Oftast brukar Skatteverket skicka ut en särskild blankett för försäljning av bostad som det bara är att fylla i. Baserat på de uppgifter som lämnas där justerar sedan skatten, vilket vid de flesta fall av stor kapitalvinst leder till att den beskattade personer betalar in detta genom restskatt.
Obs. när din man flyttar ut ur huset är det även viktigt att ni ändrar lagfarten på huset hos Lantmäteriet så att du har ensam lagfart över fastigheten.
Giltigheten av bodelningsavtal
Om du och din make är överens kan ni ju upprätta ett bodelningsavtal direkt emellan er, utan hjälp av utomstående. Detta är giltigt sålänge ni båda har signerat med dagens datum och era personuppgifter, och avtalet inte på någon oskälighetsgrund skulle anses ogiltig (exempelvis att allt giftorättsgods inte upptagits eller den andre förskingrat pengar osv). Ni kan med fördel registrera er bouppteckning hos Skatteverket, som då sparar dessa uppgifter.
Sammanfattning och råd till handlande
Med andra ord så ska allt ert giftorättsgods upptas i bodelning med utgångspunkt i de egendomsförhållande då ni väckte talan om skilsmässa. Detta innebör för husets del att husets marknadsvärde vid skilsmässotidpunkten ska tas upp. Därefter ska era skulder tas upp, vilket inkluderar skulderna hänförliga till huset och även era privata skulder i den mån ni inte har täckning för de ur egna medel. Efter att allt giftorättsgods och skulder har skrivits upp så ska denna summa delas på hälften. För din makes del utfås denna del i pengar, vilket din del bland annat utfås genom att du behåller huset. Din make löser sedan beskattningsdelen genom att deklarera korrekt vid nästkommande beskattningsår. Skulle ni behöva hjälp att göra er bodelning erbjuder bland annat Familjens Jurist en tjänst där man kan upprätta ett bodelningsavtal direkt online.
Jag hoppas du fått svar på dina frågor och lycka till! Varmt välkommen åter till Fråga Juristen om någon ny fråga dyker upp i framtiden.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.