Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga!

Inledningsvis redogörs för på vilket sätt det skulle kunna påverka dig att skriva ett äktenskapsförord om att huset ska vara din sambos enskilda egendom. Fortsättningsvis behandlar svaret hur man kan upprätta ett avtal om att samäga en del i en fastighet och slutligen presenteras olika möjliga handlingsalternativ, vilka ni kan gå vidare med.

Vad gäller äktenskapsförordet
Rättsläget
Som utgångspunkt bör det göras skillnad mellan begreppen ”äganderätt” och ”giftorätt”. Att ha full äganderätt betyder precis vad det låter som; att man äger något utan inskränkningar. Nedan redogörs för giftorätt.

Giftorätt innebär att man såsom make har en del i giftorättsgodset vid en bodelning, alltså till exempel vid dödsfall eller skilsmässa. Giftorätt kan närmast jämställas med ett framtida anspråk, medan äganderätt handlar om vad man som enskild äger här och nu. Under äktenskapets gång råder varje make över sin egendom (Äktenskapsbalken (1987:230), 1 kap § 3). Vid en bodelning ska som huvudregel allt giftorättsgods som inte särskilt har undantagits såsom enskild egendom delas lika mellan makarna (10 kap § 1, 7 kap §). Genom att upprätta ett äktenskapsförord kan makarna undanta egendom såsom enskild (10 kap § 3). Efter att värdet av vad som ska ingå i bodelningen har delats mellan makarna sker en så kallad lottläggning, enligt vilken det avgörs vilken make som ska få vilken sak (se 11 kap). Vad gäller den gemensamma bostaden görs en behovsprövning avseende vilken make som anses har störst behov av att bo kvar i bostaden. Att bostaden har undantagits såsom den ena makens enskilda egendom betyder alltså att det inte kommer att göras någon sådan behovsprövning (11 kap § 8).

Er situation
Detta innebär alltså att huset, i den mån ni avtalar genom äktenskapsförord om att det ska vara din makes enskilda egendom, inte kommer att ingå vid en eventuell bodelning och att du i sådant fall inte har någon giftorätt i huset vid en eventuell skilsmässa.

Vad gäller samäganderättsavtalet
Rättsläget
Om två personer vill samäga någonting behöver det upprättas någon form av samäganderättsavtal. Vanligtvis saknas det i svensk rätt särskilda formkrav avseende upprättande av avtal. Enligt 4 kap § 1 Jordabalk (1970:944) föreligger dock formkrav vad gäller överlåtelse av fast egendom. Med fast egendom avses fastigheter (1 kap § 1). Avtalet måste, för att anses vara giltigt, vara skriftligt, ange köpeskilling, innehålla en överlåtelseförklaring, samt vara undertecknat av köpare och säljare. Formkravet gäller även för förvärv av en ideell andel i en fastighet, det vill säga för att upprätta samägande. Enligt 4 kap § 8 samäger den som har köpt en ideell andel i en fastighet vederbörande tillsammans med de andra delägarna. För köp av ideell andel i en fastighet behöver det inte ansökas om lagfart, det är dock ingenting som hindrar att en sådan lagförs. Den lag som reglerar samäganderättsförhållanden är lag (1904:48) om samäganderätt. Lagen är dispositiv. Med det menas att den endast gäller till den del parterna inte har avtalat om något annat. Därmed fungerar det bra att avtala om de övriga förutsättningarna, under vilka avtalet ska löpa.

Er situation
Ovanstående betyder alltså att du och din sambo är fria att avtala om under vilka förutsättningar som samäganderättsavtalet ska upprättas. Till exempel är det fullt möjligt att ni upprättar avtal, enligt vilket ni äger lika stora andelar i den fasta egendomen men att ni kompromissar med köpeskillingen på det sättet att du betalar 200.000 kronor mindre, då du redan har investerat motsvarande summa i egendomen. Det föreligger dock ett krav på att avtalet ska innehålla uppgift om köpeskilling, överlåtelse av andel i fastigheten, samt att avtalet måste vara undertecknat av både dig och din sambo. Om avtalet inte uppfyller formkravet är det ogiltigt i sin helhet.

Vad gäller redan investerade pengar i huset
Rättsläget
När det kommer till frågan om redan investerade pengar i huset, så har den anknytning till något som kallas dold samäganderätt. Med dold samäganderätt menas att en make eller sambo har förvärvat rätt till en andel i egendomen, till exempel genom att investera pengar i renoveringar. För att dold samäganderätt ska anses ha uppkommit förutsätts vissa kriterier vara uppfyllda. Egendomen ska vara inköpt av den ena parten, men vara avsedd att brukas gemensamt, den andra parten måste på något sätt genom ekonomiskt tillskott ha bistått eller förenklat köpet, och det måste antas att båda parterna kunde förutsättas räkna med att egendomen skulle samägas. Dold samäganderätt har till exempel ansetts funnits när en make för bådas räkning hade förvärvat en tom tomt, och makarna därefter, tillsammans hade uppfört ett hus på tomten, varpå denna hade blivit värd långt mycket mer än den var vid köptillfället (NJA 1982 s. 639).

Er specifika situation
Det bör framhållas att det generellt sett ställs höga krav för om dold samäganderätt ska ha ansetts uppkommit. Utifrån de presenterade förutsättningarna i frågan går det inte att med full säkerhet fastslå huruvida dold samäganderätt har uppkommit i och med investeringarna. I sista hand fastslås dold samäganderätt av domstol. Det ankommer som huvudregel på den som påstår något att styrka sitt påstående (bevisbörda), vilket innebär att du i sådant fall skulle behöva visa att samtliga kriterier för dold samäganderätt är uppfyllda.

För din del vore det bra om ni upprättade ett avtal gällande denna penningsumma. För det fall du vill senare kan komma att vilja ha tillbaka dessa pengar ligger bevisbördan på dig att visa att pengarna inte var avsedda som en gåva utan var ett lån. Det är nämligen i situationer som dessa vanligt att det betraktas som en gåva till sambon eller som något som ingår i att dela hushåll. Såvida du inte tänkt att denna summa ska vara ett lån givetvis. 

Sammanfattning
Av ovanstående kan följande slutsatser dras. Om ni väljer att skriva ett äktenskapsförord av vilket det framgår att huset ska vara din sambos enskilda egendom, så innebär det att huset inte kommer att ingå vid en eventuell framtida bodelning. I sådant fall kommer du alltså inte ha någon del i huset. Om ni väljer att huset ska ingå i bodelningen genom att inte låta det omfattas av äktenskapsförordet så ska det delas lika vid en framtida bodelning, varpå det görs en prövning av vem som kan anses ha störst behov att bo kvar i den gemensamma bostaden. Om ni väljer att upprätta ett samäganderättsavtal så innebär det en ändring i äganderättsförhållandena direkt. Alltså äger ni båda (under förutsättning att ni avtalar om att äga lika delar i godset) tillsammans huset. Avtalet om samägande behöver uppfylla ovan nämnda formkrav för att vara giltigt, men det är fullt möjligt att bestämma om de närmre förutsättningarna för avtalet, till exempel om vilken köpeskilling som ska utgå.

Handlingsplan
För närmre vägledning vad gäller upprättande av samäganderättsavtal rekommenderas det att ni tar hjälp av en jurist. Om ni behöver hjälp med detta är ni varmt välkomna att boka en tid hos en av våra familjejurister på ett kontor nära dig https://www.familjensjurist.se/boka-tid/  

Vänliga hälsningar,
Adam