Hej, tack för att du ställer din fråga till oss på Fråga Juristen. Reglerna kring fel vid fastighetsköp finns i jordabalken (JB). Jag kommer börja med att gå igenom reglerna om fel vid fastighetsköp, sen går jag in på köparens undersökningsplikt och vem som får bära ansvaret för ett uppkommet fel. 

Fel i fastighet

Det föreligger ett konkret fel om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller uppgifter i annons, fastighetsbeskrivning eller muntliga uppgifter. Om fastigheten istället på annat sätt avviker från vad köparen haft fog att förutsätta talar man om ett abstrakt fel (4 kap 19 § JB). 

Som säljare kan man friskriva sig från ansvar i avtalet med köparen. Att friskriva sig från dolda fel kan dock inte göras generellt sett. 

Köparens undersökningsplikt

Köparen av en fastighet har en undersökningsplikt. Det innebär att köparen ansvarar för de fel som bör kunna upptäckas av köparen om denna gör en ordentlig undersökning. Ju äldre huset är desto större anses undersökningsplikten vara (och utrymmet för att göra säljaren ansvarig desto mindre). 

Dolda fel

Fel som är svåra att upptäcka och inte faller inom köparens undersökningsplikt kallas för dolda fel. Dessa fel blir säljarens ansvar. Vad som faller inom köparens undersökningsplikt kan vara svårt att avgöra. 

När det finns symptom på att något nog inte fungerar som det ska kan undersökningsplikten utökas och ansvaret på köparen bli större. Om det är ett fel som är svårt eller rent av omöjligt att undersöka kan det dock röra sig om ett dolt fel. Till exempel om man behöver gräva upp marken eller göra ingrepp i byggnaden för att upptäcka felet. Vid dolt fel blir det säljaren som ansvarar för felet. Detta gäller även om säljaren inte kände till felet. 

Sammanfattningsvis

Det är alltså köparens undersökningsplikt som blir avgörande för om säljaren eller köparen ska ansvara för fel i fastigheten. Om felen skulle ha upptäckts vid en undersökning ansvarar köparen för felen men om det krävs en allt för avancerad kontroll för att upptäcka felet anses det vara dolt och det är då du som säljare som måste avhjälpa felet. Har det funnits någon indikation på att felet kan ha varit där innan köpet måste köparen undersöka mer än bara en vanlig undersökning för att gå fri från ansvar.

Min rekommendation

Jag rekommenderar dig att undersöka om ni kan lösa situationen tillsammans på något sätt. Om det inte är möjligt finns risk för att det blir en domstolsprocess. Om du är i behov av ytterligare hjälp för att gå vidare i processen kan du boka tid med en jurist hos Familjens Jurist. Du kan också läsa mer om fastighetsrätt och fel i fastighet här.