Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om vad som händer om din hyresvärd säljer huset innan ditt hyreskontrakt har gått ut. Svaret på frågan ser olika ut beroende på omständigheterna eftersom olika lagar kan bli tillämpliga. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i de lagar som kan bli tillämpliga, nämligen lagen om uthyrning av egen bostad (UEB) och jordabalken (JB). Jag kommer sedan att sedan förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.   

Lagen om uthyrning av egen bostad

Mot bakgrund av att du nämner att du hyr en stuga på uthyrarens villatomt kan det tala för att UEB ska tillämpas. Lagen är tillämplig när privatpersoner hyr ut en egen bostadsrätt, en villa eller ett annat ägt boende under förutsättningen att det ske utanför näringsverksamhet, 1 § UEB. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. För de senare upplåtelser gäller i stället 12 kap. JB. Vidare gäller bestämmelserna i 12 kap. JB om inte något annat har föreskrivits i UEB, 1 § UEB.

Om UEB är tillämpligt gäller ett hyresavtal för obestämd tid, om inte annat har avtalats, 3 § UEB. Ett avtal som ingås för bestämd tid ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut. Hyresvärden får dock, utan att hyresrätten är förverkas, säga upp hyresavtalet vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Om hyresvärden t.ex. säger upp avtalet den 12 augusti, upphör avtalet att gälla den 30 november.

Till skillnad från reglerna i JB, har hyresgästen enligt UEB inte någon rätt till besittningsskydd. Med besittningsskydd menas att en hyresgäst i regel har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Besittningsskyddet kan dock brytas i flera situationer, t ex. om hyresgästen inte betalar hyra eller missköter sig.

Jordabalken

Om hyresvärden i stället hyr ut bostaden inom näringsverksamhet eller att UEB inte är tillämplig på någon annan grund, ska JB tillämpas fullt ut. Hyresavtal enligt JB kan ingås för obestämd och bestämd tid. Om hyresavtalet är har ingåtts för bestämd tid, upphör det att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats, 12 kap. 3 JB.

Som redan nämnt har hyresgäster enligt JB:s regler rätt till besittningsskydd. Det är alltså endast i undantagsfall som en hyresgäst inte har rätt till förlängning av sitt hyreskontrakt, jfr 12 kap. 46 § JB. Därav har hyresgäster ett starkare skydd enligt JB jämfört med UEB.

Om hyresvärden inte kan säga upp hyresgästen enligt någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB, är hyreskontraktet fortsatt giltigt mot en ny ägare av fastigheten. Det förutsätter dock att upplåtelsen av bostaden skett skriftligt, 7 kap. 13 § JB.

Din situation

Det avgörande i ditt fall är vilken lag som blir tillämplig. JB:s regler ger ett starkare skydd för hyresgäster i och med besittningsrätten. Vidare gäller ett skriftligt hyreskontrakt, under förutsättningen att hyresgästen har flyttat in innan fastigheten har sålts, även mot en ny ägare av fastigheten.

Utifrån de omständigheter som du nämner tyder dock mycket på att UEB är tillämplig. I de fallet har du inte besittningsrätt. Hyresvärden kan därmed säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om ungefär tre månader.

Rekommendation

Sammanfattningsvis blir utfallet i din situation olika beroende på vilken lag som blir tillämplig. Det kan därför vara bra att gå igenom kontraktet och reda ut vilken lag som ska tillämpas för att sedan klargöra vad som gäller. Vill du få ett mer exakt svar på din fråga kan det vara bra att boka tid med en av våra jurister, som kan ta hänsyn till samtliga omständigheter som är relevanta i just din situation. Du kan boka en tid med en jurist här.