Hej och tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. 

Din fråga handlar om uthyrning av ett gårdshus. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i privatuthyrningslagen och förklara vad som gäller i din situation. Jag avslutar sen med en rekommendation.

Allmänt om privatuthyrningslagen

Privatuthyrningslagen blir tillämplig när man som privatperson hyr ut en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsbostad 1 § privatuthyrningslagen. Det innebär att det måste röra sig om en permanent bostad som hyrs ut utanför en näringsverksamhet, det vill säga att du som hyresvärd är en fysisk person. 

Vad ska det stå i uppsägningen för att det ska bli rätt? 

Ett avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut. Men det får också sägas upp för att upphöra före den tidpunkten 3 § privatuthyrningslagen. Som hyresvärd får du säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats.

Det finns inga särskilda krav på uppsägningen från hyresvärdens sida, åtminstone inte i privatuthyrningslagen. De så kallade hyresreglerna i jordabalken (JB) har dock ansetts kunna tillämpas även på uppsägningar i enlighet med privatuthyrningslagen. 

Det innebär att uppsägningen ska vara skriftlig och att den ska delges hyresgästen, 12 kap 8 § JB. Som du säger behöver du inte uppge skälen för uppsägningen eftersom en hyresgäst enligt privatuthyrningslagen inte har något besittningsskydd till boendet. 

Har vi rätt att göra ett låsbyte och dra av för det då de slarvat bort 3 knippor nycklar? 

Vad gäller depositionen finns inte det reglerat i lag. Det blir istället innehållet i avtalet som är avgörande för vad som gäller. En deposition tas ut som ett ekonomiskt skydd för hyresvärden, under vilka förutsättningar den inte betalas tillbaka är dock upp till hyresvärden att bestämma och meddela hyresgästen innan avtal ingås. 

Hyresgästen har dock också en vårdplikt. Denna föreskriver att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hyresgästens slarv, oaktsamhet eller misskötsel. Att vårda nycklarna till den bostad man hyr är typiskt sett något en hyresvärd ska kunna kräva av sin hyresgäst. Att dra av för ett låsbyte borde därför inte vara orimligt. Utgångspunkten är dock avtalet och vad ni har bestämt mellan er.

Vad händer om de vill flytta tidigare än 3 mån? 

I det fall då hyresgästen säger upp sig själv i samband med att ni säger upp hyresgästen kan det vara så att hyresgästens uppsägningstid om en månad kan aktualiseras. Privatuthyrningslagens regler skapades med den svagare parten i hyresförhållandet i åtanke - hyresgästen har därför bara fått en månads uppsägningstid till skillnad från hyresvärdens. Dessutom ställs inte samma formkrav på uppsägningen på hyresgästen. 

Det innebär alltså att er uppsägning kan leda till att ni står utan hyresgäst längre än ni tänkt er. Men uppsägningstiden kommer oavsett vara en månad om hyresgästen säger upp avtalet. Säger de inte upp hyresavtalet är utgångspunkten att 3 månaders uppsägningstid gäller, ni kan dock självklart komma överens om något annat ifall ni båda är med på det. Då kan det vara bra att upprätta ett separat avtal. 

 Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var vad som krävs för att ni ska göra en korrekt uppsägning av hyresgäster och vad som händer om hyresgästen också säger upp hyresavtalet. Min rekommendation till dig blir att säga upp hyresgästen skriftligen och informera om att du avser göra ett låsbyte på grund av de borttappade nycklarna.

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också vända dig till hyresnämnden om du behöver vidare vägledning.