Bostad & Fastighet
Undvika att behöva lösa ut syskon vid arv när man köper fastighet med sin mamma
Mamma och jag planerar att köpa ett sommarboende ihop. Huset är ett ”ruckel” men med stor potential. Mamma har ont om pengar men gott om tid, kunskap och kontakter. Jag kan tänka mig att gå in med en större del rent ekonomiskt (eventuellt alla kostnader) för inköp och upprustning. Men då det är tack vare mamma vi har möjlighet att köpa stället känns det inte rätt att jag står som ensam ägare. Mamma har tre barn, dvs jag har två syskon på mammas sida. Den dag hon går bort vill hon att jag ska behålla huset och att mina syskon ska få motsvarande summa som hon gått in med, dvs ingen ny värdering på huset ska göras efter vår upprustning. Kan vi skriva ett giltigt papper om det i anslutning till köp och renovering, där den summa mina syskon har rätt till är inskriven?Eller kommer huset automatiskt behöva värderas den dag mamma går bort? Vi vill vara öppna mot mina syskon så att de kan få ta del av och godkänna överenskommelsen medan mamma fortfarande lever. Huset säljs av en vän till mamma, därför känns det inte rätt att jag skulle gå in som ensam ägare även om jag är beredd att bära alla kostnader eller större delen, men jag vill undvika att hamna i en situation där jag både betalar allt nu och dessutom behöver köpa ut mina syskon sen. Kanske är det bättre att vi betalar 50/50, men mamma får låna sin andel av mig mot ett skuldebrev? Vi vill som sagt inte att sommarhuset ska värderas om i framtiden då dess värdehöjning hade varit omöjlig om inte jag bidragit på det sätt jag kommer göra och mamma aldrig hade kunnat köpa huset utan mig. Samtidigt vill vi inte att mina syskon ska bli orättvist behandlade vad gäller den insats mamma (eventuellt) går in med.
Rådgivarens svar
2022-08-22
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår situationen som följande:
Du och din mamma ska köpa en fastighet ihop. Du undrar hur ni ska lägga upp ägandet för att du ska slippa lösa ut dina syskon när hon avlider. Du vill samtidigt inte att du får något de andra inte får.
Detta är en arvsrättslig fråga. Jag ska besvara den genom att först förklara hur arv fungerar. Sedan ska jag beskriva hur man kan undvika att det blir en arvsfråga, och slutligen komma med en rekommendation.
Jag kommer att utgå ifrån ärvdabalken (1958:637). Den förkortas till ÄB.
Att ärva
Barn är de som i första hand ärver sina föräldrar (2 kapitlet 1 § ÄB). Alla barn ska ha lika mycket var från kvarlåtenskapen av den avlidna föräldern.
Vad ett barn får under arvlåtarens (förälderns) livstid från arvlåtaren ska räknas som förskott på arv (6 kapitlet 1 § ÄB). Detta gäller om inte annat är sagt. Det gäller inte heller mindre saker så som utbildning och ens vanliga uppehälle (6 kapitlet 2 § ÄB), utan endast större saker. Inte heller vanliga gåvor ingår.
Kvarlåtenskap
Allt som en avliden ägt är dennes kvarlåtenskap. Det gäller även de andelar i egendom den avlidna samägt med andra. Den andelen ska då värderas. Det är kvarlåtenskapen som senare delas upp mellan arvingarna. De har rätt att dela upp kvarlåtenskapen hur som helst mellan dem (23 kapitlet 1 § ÄB).
Undvika samäganderätt
Ska en mamma och hennes barn samäga en fastighet så kommer mammans andel att ingå i hennes kvarlåtenskap när hon avlider. Har mamman flera barn och tanken är att endast ett barn ska få äga fastigheten efter att mamman har avlidit är det en god idé att undvika samäganderätt.
Om endast dottern äger fastigheten så kommer den inte att ingå i mammans kvarlåtenskap. Om man dessutom skriver ett avtal att mamman går in med en viss summa men inte ska äga något, och att det inte är förskott på arv så kommer inte fastigheten påverkas av att mamman avlider alls. Hennes deltagande blir då en vanlig gåva.
Samäganderättsavtal
Man kan skriva ett samäganderättsavtal om att den ena ägaren endast ska äga en viss andel. Detta kan man reglera i vilken mån som helst. Vill man att den ena samägaren endast ska äga 10% så gäller det oavsett hur mycket denne har lagt in i fastigheten rent ekonomiskt. Detta innebär också att endast den andelen ingår i kvarlåtenskapen.
Ditt fall
Jag skulle säga att det absolut bästa vore att du äger hela fastigheten. Ni kan skriva ett avtal som säger att det hon går in med är förskott på arv och att hon inte ska äga något. När din mamma avlider kommer det hon gick in med räknas in i kvarlåtenskapen, och delas upp mellan er tre barn. Ur din andel i kvarlåtenskapen kommer hela det förskottet då att avräknas.
Idén med skuldebrevet skulle inte lösa er situation över huvud taget, då hon fortfarande äger en andel av fastigheten. Då kommer du fortfarande behöva lösa ut dina syskon.
Rekommendation
Min rekommendation är att ni ändå talar med en jurist här på Familjens Jurist. De kan då analysera situationen mer ingående och ta i beaktning alla omständigheter i er situation och sedan komma med en rekommendation om vad de anser är det bästa i ert fall.
Hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor!
Med vänlig hälsning,
Kevin Torssell
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.