Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om småhusentreprenader. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader (ABS 18) och Konsumenttjänstlagen, förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Vad som utgör fel 

Om en slutbesikting har gjorts, gäller att bedömningen av om smähusentreprenaden är felaktig ska göras med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då entreprenaden godkändes vid slutbesiktning enligt 58 § ABS 18.

Vidare gäller att sedan en småhusentreprenad har godkänts vid en slutbesikting, får konsumenten endast åberopa fel som har antecknats i besiktningsutlåtandet. Trots detta får konsumenten åberopa fel som 1. konsumenten har påtalat vid slutbesiktningen men som besiktningsmannen inte har ansett utgöra fel, 2. besiktningsmannen varken har märkt eller borde ha märkt vid slutbesiktningen, eller 3. har påtalats av konsumenten för näringsidkaren inom sex månader från slutbesiktningen enligt 60 § ABS 18.

Reklamation

Reklamation regleras i 17 § konsumenttjänstlagen (jfr 61 § ABS 18). I paragrafen anges att en konsument som vill åberopa att tjänsten är felaktig ska underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att konsumenten har märkt eller borde ha märkt felet. Vidare anges att en underrättelse som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid ska anses ha skett i rätt tid. Vid en småhusentreprenad behöver reklamation inte göras i fråga om fel som 1. har antecknats i ett besiktningsutlåtande, eller 2. har påtalats av konsumenten inom sex månader från slutbesiktingen (61 § ABS 18). Det finns även en tio-årsfrist på reklamation efter det att småhusentreprenaden har godkänts. 

Rätten till prisavdrag

Av 16 § konsumenttjänstlagen framgår att om tjänsten är felaktig utan att det beror på något förhållande på konsumentens sida, får konsumenten hålla inne betalningen, kräva avhjälpande eller prisavdrag eller häva avtalet samt dessutom kräva skadestånd. 

Den huvudsakliga påföljden är avhjälpande (jfr 20 § konsumenttjänstlagen). Om felet av någon anledning inte avhjälps, får dock konsumenten enligt 21 § göra avdrag på priset. Rätten till prisavdrag förutsätter inte att felet är väsentligt och det krävs inte heller vårdslöshet från näringsidkarens sida (NJA 2021 s. 353). 

Prisavdrag syftar i allmänhet till att återställa balansen mellan den felaktiga prestationen och det vederlag som ska betalas. Prisavdraget åstadkommer en sådan utjämning genom att värderelationen mellan prestationerna efter prisavdraget blir densamma som enligt det ursprungliga avtalet (NJA 2021. s. 353).

Prisavdragets storlek 

Av 22 § konsumenttjänstlagen framgår att ett prisavdrag ska motsvara vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, ska prisavdraget i stället svara mot felets betydelse för konsumenten.

Prisavdraget bör som utgångspunkt bestämmas utifrån den värdereduktion som felet motsvarar. Vid småhusentreprenader innebär det att prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan värdet av entreprenaden i felfritt skick och dess värde i det tillhandahållna skicket. Beräkningen bör typiskt sett baseras på marknadsvärden. När det saknas tydliga marknadsvärden får prisavdraget i stället bestämmas till ett skäligt belopp utifrån en uppskattning av felet och dess värde i relation till det avtalade priset (NJA 2021 s. 353). 

Din situation

Utifrån din situation är utgångspunkten att du får åberopa fel som antecknats i besiktningsutlåtandet. Om de påstådda felen inte är antecknade får du åberopa fel om du har påtalats dem för entreprenören inom sex månader från slutbesiktningen. Om du har reklamerat felen till entreprenören inom dessa sex månader har du gjort en giltig reklamation. Utgångspunkten är att entreprenören ska avhjälpa felen i första hand, men du kan även ha rätt till prisavdrag. Prisavdraget ska i sådana fall motsvara skillnaden mellan värdet av entreprenaden i felfritt skick och dess värde i det tillhandahållna skicket. Jag vet dessvärre för lite om din situation för att avgöra om du har rätt till prisavdrag.

Sammanfattning och rekommendation

Sammanfattningsvis har du som konsument rätt till i första hand avhjälpande, och om detta inte kan ske har du rätt till prisavdrag. Jag skulle rekommendera dig att först och främst se vad som står i besiktningsutlåtandet och sedan kontakta entreprenören och begära avhjälpande i första hand och prisavdrag i andra hand. 

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som är särskilt kunnig inom konsumenträtt som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter.

Du kan boka en tid med en av våra jurister på Familjens Jurist här.