Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om samboförhållande och samägande. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i sambolagen (SamboL) samt i lagen om samäganderätt (SamägL). Därefter kommer jag att förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Samboavtal, föravtal eller bodelningsavtal?

När ett samboförhållande upphör kan ena eller båda samborna begära att deras samboegendom ska fördelas mellan dem i en bodelning. En begäran om bodelnings ska ske senast ett år från det att samboförhållandet upphörde (8 § SamboL). Samboegendom är sambors gemensamma bostad och bohag om egendomen förvärvats för gemensamt bruk och om inget av undantagen i 4 eller 9 §§ är tillämpliga (3 § SamboL). Samborna ska upprätta ett bodelningsavtal som ska skrivas under av båda parterna (20 § SamboL).

Det är möjligt för sambor eller blivande sambor att avtala om att bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen. Detta kallas samboavtal, avtalet ska upprättas skriftligen och undertecknas av samborna (9 § SamboL).

Sambor kan även inför ett omedelbart kommande upphörande av samboförhållandet avtala om den kommande bodelningen eller annat som har samband med bodelningen. Detta kallas föravtal och ska upprättas skriftligen samt skrivas under av samborna (10 § SamboL).

När upphör ett samboförhållande?

Ett samboförhållande upphör när samborna eller någon av samborna ingår äktenskap. Samboförhållanden upphör också om samborna flyttar isär eller om någon av dem avlider. Det ska också anses att ett samboförhållande har upphört om en sambo ansöker om förordnande av bodelningsförrättare, om att få bo kvar i bostaden eller om en sambo väcker talan om övertagande av bostad (2 § SamboL).

Om samborna inte flyttar isär krävs det således enligt lagtexten att de företar några av de ovan nämnda rättshandlingarna. Det kan vara svårt att bevisa att ett samboförhållande faktiskt upphört innan en flytt. Enligt den juridiska litteraturen kan dock möjligtvis samborna på ett klart och tydligt sätt ger uttryck för en avsikt att samboförhållandet är upplösts.

Sälja andel eller begära tvångsförsäljning

Äger flera personer tillsammans egendom kan det föreligga samäganderätt. Lagen är tillämplig på bland annat fastigheter men enligt praxis även på bostadsrätter (1 § SamägL). Vid förfoganden över egendomen i dess helhet, exempelvis vid försäljning av hela egendomen, krävs samtliga delägares samtycke. En delägare är dock fri att förfoga över sin egen andel och kan därmed sälja sin andel i egendomen (2 § SamägL). Dessutom är det möjligt att ansöka hos domstol att egendomen ska säljas på offentlig auktion. Undantaget till detta är om det finns ett samäganderättsavtal som förhindrar en sådan försäljning eller om en annan delägare visar på synnerliga skäl för anstånd (6 § SamägL).

Om SamboL är tillämplig finns det vissa begränsningar när det gäller rådigheten av det gemensamma hemmet. En sambo får inte utan den andra sambons samtycke avhända sig en bostad som utgör samboegendom (23 § SamboL). Det går dock att ansöka hos domstol om att få tillstånd att avhända sig bostaden om sambon inte ger sitt samtycke (24 § SamboL).

Din situation

Du anger att ni har delat upp huset i ett samboavtal och undrar om det innebär att huset räknas som samägd egendom. Genom ett samboavtal kan ni endast reglera om bodelning ska ske eller om viss egendom inte ska ingå i bodelningen. Det går således inte att överföra ägande av ett hus genom ett samboavtal. För att överföra ägandet krävs exempelvis att ni har genomfört en bodelning och skrivit under ett bodelningsavtal.

Då ni äger huset tillsammans bör det föreligga samäganderätt. Du har enligt SamägL rätt att sälja din andel av huset eller begära om tvångsförsäljning såtillvida undantagen inte föreligger. Det kan dock vara så att reglerna i 23 § SamboL förhindra en försäljning, men det går att ansöka hos domstol om tillstånd. Eftersom ni inte har flyttat isär eller företagit några av de rättshandlingar som anges i 2 § SamboL så kan det vara så att det enligt lagens mening fortfarande föreligger ett samboförhållande. Det handlar om bevisning, att ni tydligt uttrycker att samboförhållandet har upphört kan beaktas.

Sammanfattning och rekommendation

När flera personer gemensamt äger egendom kan det föreligga samäganderätt. Enligt SamägL kan du sälja din andel av huset eller begära tvångsförsäljning. Däremot kan det finnas hinder i SamboL mot en försäljning. Enligt lagen krävs det att ni har flyttat isär eller företagit någon av de angivna rättshandlingarna för att samboförhållandet ska anses ha upphört.

Jag rekommenderar att du pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter och därefter ge dig närmare hjälp med hur du kan gå tillväga för att sälja din del eller hela huset. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.