Samäganderätt av fastighet och testamente med överlåtelseförbud
Hej! Jag äger tillsammans med min bror en fastighet som vi har använt som en sommarstuga. I fastigheten ingår förutom boningshus också en gäststuga där min bror har bott sedan 1986. Vi är bägge ogifta, min bror har inga barn, jag har två som tillsammans med mig har nyttjat boningshuset. Kan jag i ett testamente ange en nyttjanderätt för min bror till gäststugan till sin död och därmed hindra att mina barn kan sälja hela fastigheten. Om det inte går att göra juridiskt bindande kan man då skriva de som ett önskemål? Eller kan man skriva det som ett separat nyttjanderätts avtal?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!
Nedan följer en redogörelse kring vad som gäller för fastigheten och samäganderätt.
Allmän information
Samäganderätt
När två personer äger en fastighet tillsammans aktualiseras bestämmelserna i samäganderättslagen, såtillvida inget annat har avtalats. De personer som gemensamt äger en fastighet eller annan egendom kallas delägare. Samäganderätt innebär att varje förfogande och förvaltning med den samägda egendomen kräver samtycke från samtliga delägare (2 § samäganderättslagen). Med förfoga avses bland annat försäljning, uthyrning, uppsägning av avtal avseende egendomen. Med förvaltning avses främst den faktiska vården av egendomen.
En delägare kan alltså inte ensamt bestämma att exempelvis äganderättsförhållande avseende egendomen ska ändras, utan sådan åtgärd kräver samtliga delägares samtycke.
Försäljning av samägd fastighet
Om delägarna inte kommer överens om annat kan en av delägarna framtvinga en försäljning på offentlig auktion (6§ samäganderättslagen). En sådan tvångsförsäljning sker efter ansökan hos domstol. Annan delägare kan dock förhindra en sådan försäljning om delägaren visar att synnerliga skäl föreligger. Om egendom blir föremål för offentlig auktion kan även en delägare köpa egendomen på den offentliga auktionen.
Testamente med överlåtelseförbud
Genom att upprätta ett testamente kan man skydda fastigheten från att arvingar överlåter denna. Om man t.ex. inte vill att sina arvingar ska kunna sälja sin del i en fastighet, måste det villkoret finnas med i ditt testamente.
Din situation
Eftersom du och din bror äger fastigheten gemensamt innebär det att ni båda har samäganderätt och är delägare. En delägare kan inte ensamt sälja fastigheten utan den andra delägarens samtycke. I de fall du skulle avlida och dina två barn ärver din del av fastigheten går samäganderätten över på barnen. Däremot äger din bror fortfarande sin del av fastigheten. Ni behöver således inte skriva avtal om nyttjanderätt eftersom din bror redan har äganderätt. I en sådan situation har dina barn dock rätt att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten. En god idé kan då vara att upprätta ett testamente med överlåtelseförbud.
Sammanfattning och rekommendation
Sammantaget är två personer delägare enligt samäganderättslagen när dessa äger en fastighet tillsammans. Samäganderätt innebär att varje förfogande och förvaltning med den samägda egendomen kräver samtycke från samtliga delägare. Däremot kan en delägare begära tvångsförsäljning av hela fastigheten.
Jag rekommenderar dig att upprätta ett testamente med överlåtelseförbud för att hindra dina barn från att begära en sådan tvångsförsäljning av din och din brors fastighet. Det är viktigt att utforma villkoret om överlåtelseförbud korrekt och jag skulle därför rekommendera att du bokar tid med en av våra jurister. Du kan boka en tid med en av våra jurister på Familjens Jurist.
Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Du kan upprätta ett testamente via onlinetjänsten.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.