Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om vilka rättigheter en bostadsrättshavare har att flytta fram tillträdesdagen till sin lägenhet på grund av vattenskada. Jag kommer därför gå igenom de regler som blir aktuella i bostadsrättslagen (BRL). Därefter förklarar jag vad som gäller i din situation och avslutar med en rekommendation.

 Överlåtelse av bostadsrätt 

Efter överlåtelse av bostadsrätt har den nya innehavaren rätt att nyttja bostadsrätten under förutsättning att den nya innehavaren är medlem i föreningen (6:1 BRL). Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska dels upprättas skriftligen och dels undertecknas av säljaren och köparen. I köpehandlingen ska anges den lägenhet som överlåtelsen avser samt ett pris (6:2 BRL). 

 Lägenhetens skick och rätt att få potentiell brist avhjälpt 

I 7:1 BRL regleras vilket ansvar föreningen har för lägenhetens skick vid tillträde. När en lägenhet ska tillträdas för första gången efter en bostadsrättsöverlåtelse, ska lägenheten tillhandahållas i ett brukbart skick av föreningen. Om parterna inte har avtalat om något annat, gäller att lägenheten ska vara i ett sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Som riktlinje anges att det är den allmänna uppfattningen i orten som gäller.

 Om en lägenhet är i bristfälligt skick och inte kan anses brukbar vid tillträdesdagen ska bristen avhjälpas genom föreningsstyrelsens försorg. Denna rätt framgår av 7:2 BRL och riktar sig till bostadsrättshavaren. Rätten gäller oberoende av bristens beskaffenhet och vare sig bristen beror på försummelse av föreningen eller inte. Bostadsrättshavaren är dock skyldig att uppmana föreningens styrelse att avhjälpa bristen. Enligt 7:32 BRL har bostadsrättshavaren fullgör bostadsrättshavaren denna skyldighet genom att skicka meddelande till styrelsen i rekommenderat brev. Styrelsen är skyldig att ingripa så snart det kan ske. 

 Din situation

Som utgångspunkt har du som bostadsrättshavare rätt att nyttja din nya lägenhet från och med att du blivit medlem i föreningen (6:1 BRL). Vid överlåtelse av bostadsrätt har även föreningen ett ansvar att vid tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i ett brukbart skick (7:1 BRL). I den lägenhet du köpt, men ännu inte tillträtt, har en vattenskada uppstått. Därmed ligger det på föreningen att avhjälpa sådan brist (vattenskadan) som medför att lägenheten är i ett bristfälligt skick (7:2 BRL). 

 Om skicket vid tillträdesdagen inte gör lägenheten fullt brukbar för det avsedda ändamålet bör du därmed kunna kräva att  tillträdesdagen flyttas fram. Detta gäller så länge du och föreningen inte avtalat om annat (jfr. sista meningen i 7:1 BRL). Om ni kommit överens om att annat än vad som framgår av 7:1 BRL ska gälla bör det framgå av erat överlåtelseavtal. Saknas ett uttryckligt avtal om skicket kan ledning hämtas från den ekonomiska plan som ligger till grund för överlåtelsen. 

 Rekommendation

Jag skulle rekommendera dig att läsa överlåtelseavtalet mellan dig och föreningen du köpt lägenheten av. På så vis kan du ta reda på om föreningen har ansvar att avhjälpa brister i lägenheten. Om inte sådant ansvar avtalats bort genom överlåtelseavtalet, bör du ha rätt att kunna flytta fram tillträdesdagen. Detta förutsätter att lägenheten, på grund av vattenskadan, inte är i brukbart skick vid tillträdesdagen (jfr. 7:1-2 BRL). Vill du ha ett mer konkret svar på din fråga kan du även ta kontakt med en jurist. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

 Hoppas du känner att du fått svar på alla dina frågor. Lycka till!