Inledning

Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Tillämpliga regler finner vi i jordabalken (JB), eftersom det är ett fastighetsbolag som hyr ut lägenheten. Jag kommer gå igen relevanta bestämmelser, förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Ett skriftligt hyresavtal är giltigt mot den nya ägaren om hyresgästen har tillträtt lägenheten innan överlåtelsen (7 kap. 13 § 1 st. JB). Hyresgästen har då alltså kvar samma villkor i hyresavtalet som innan det blev en ny ägare till bostaden.

Besittningsskyddet

Enligt 12 kap. 4 § JB gäller en uppsägningstid om tre månader. Dock har hyresgästen besittningsskydd som huvudregel. Besittningsskyddet ger en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp det (12 kap. 46 § JB). Hyresgästen med besittningsskydd har alltså en rätt att bo kvar i bostaden om hyresvärden säger upp avtalet. 

I 12 kap. 46 § JB regleras vissa besittningsbrytande grunder, alltså situationer då besittningsskyddet inte gäller. Där nämns i sjätte punkten att hyresvärden i ett en- eller tvåfamiljshus har ett legitimt intresse att förfoga över lägenheten. Det kan t.ex. vara att hyresvärden själv vill bo i bostaden. Det blir då en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att förfoga över lägenheten och av hyresgästens intresse att bo kvar där.

Din situation och rekommendation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation. Hyresgästen har ett starkt besittningsskydd, som endast i de fall som anges i lagen kan undgås. Ett sådant fall är om hyresvärden själv vill bosätta sig i bostaden som hyrs ut. Det borde alltså vara möjligt för er med hänvisning till 12 kap. 46 § 6 p. JB att säga upp hyresgästerna för att ni själva ska flytta in i bostaden. Eftersom ni inte är hyresvärdar än förrän ni äger bostaden helt (alltså när köpekontrakt är undertecknat och full betalning har erlagts) så kan inte hyresavtalet sägas upp förrän då.

När ni är ägare så har ni en uppsägningstid på tre månader. Observera dock att längre tid kan ha avtalats i hyresavtalet, och då gäller den längre tiden.

Om ni säger upp hyresavtalet men hyresgästen inte vill flytta ut och det uppstår en tvist om besittningsskyddet, är uppsägningen utan verkan om inte du som hyresvärd hänskjuter tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång (12 kap 49 § första stycket JB). Det blir då hyresnämnden som beslutar om huruvida besittningsskyddet ska gälla eller inte.

Jag hoppas du fått svar på din fråga. Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk. Du kan självklart också skicka in en ny fråga till Fråga Juristen om du har fler funderingar!