Inledning

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om avtalsrätt, specifikt gällande förhandsavtal för bostadsrätter. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i bostadsrättslagen, förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Regler gällande förhandsavtal för bostadsrätter finns i 5 kap. bostadsrättslagen. I 5 kap. 7 och 8 §§ finns bestämmelser gällande ett förhandsavtals upphörande. Möjligheterna att säga upp avtalet är dock få. Utgångspunkten är att förhandsavtal är bindande för parterna. Möjligheterna för en förvärvare av bostadsrätt att frånträda ett förhandsavtal är normalt begränsade till möjligheterna i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Enligt denna får förhandstecknaren efter uppsägning genast frånträda förhandsavtalet om:

• lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
• upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen,
• de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då hen fick kännedom om den högre avgiften. Det har överlämnats till domstol att avgöra när en avgiftshöjning är väsentlig, och den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen får betydelse vid bedömningen.

Eftersom ett förhandsavtal är bindande så gör en förvärvare som inte vill eller kan fullfölja förhandsavtalet sig skyldig till avtalsbrott om det inte föreligger rätt att frånträda avtalet enligt 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Ett kontraktsbrott skulle eventuellt kunna innebära skadeståndsskyldighet. Det finns då risk för att man får stå för alla ekonomiska förluster som uppstår för föreningen, exempelvis kostnader kopplade till att hitta en ny köparen och mellanskillnaden om bostaden säljs för ett lägre pris än när avtalet skrevs. Eventuell skadeståndsskyldighet kan bero på vad som står i förhandsavtalet.

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.

Som du ser finns det begränsade möjligheter att frånträda ett förhandsavtal utan att förlora pengar, eftersom utgångspunkten är att förhandsavtalet inte ska gå att frånträda. Den grund att frånträda avtalet som skulle kunna bli relevant i din situation är andra punkten i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen, när upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse. Du uppger att tillträde enligt förhandsavtalet skulle vara mars 2023, men att det nu är juni 2023 och kan komma att skjutas upp ytterligare på grund av brist på material. För att rätt att frånträda förhandsavtalet ska föreligga enligt denna punkt så krävs att upplåtelsen är försenad, inte endast tillträdet. Det är oklart utifrån din fråga exakt vad som gäller i din situation.

Uttrycket ”skälig tid” ska tolkas restriktivt, vilket innebär att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den tidpunkt som är angiven i avtalet. Det finns inte tydligt angivet vad detta innebär, utan en bedömning får göras i varje fall. Utifrån hur det uttrycks i förarbeten kan det dock tolkas som att det borde vara möjligt att frångå avtalet trots relativt kort försening. Om den försening som du råkat ut för omfattas av detta kan också komma att bero på hur försenad upplåtelsen blir.

För att omfattas av grunden för frånträde i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen krävs även att föreningen har varit försumlig. I förarbeten till bostadsrättslagen anges dock att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. En domstol skulle dock kunna anse att det är oskäligt att förhandstecknaren får frånträda avtalet om förseningen beror på något som ligger långt utanför föreningens kontroll. Det är svårt att säga hur bedömningen skulle göras i ditt fall när förseningen beror på materialbrist som orsakats av krig.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var gällande dina möjligheter att frånträda förhandsavtalet utan att förlora pengar. Svaret blir att det är svårt att frånträda ett förhandsavtal utan att riskera att bli skyldig pengar, men att det finns en möjlighet att din situation skulle falla under rätten att frånträda avtalet på grund av försenad upplåtelse om även upplåtelsen har blivit framskjuten.

Min rekommendation till dig blir därför att ta kontakt med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter och ge dig ett mer konkret svar på din fråga. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.