Kände mig tvingad att skriva under ett gåvobrev, vad gäller?
Hej! Jag hyrde ut mitt hus till en person som jag stod nära. Hon ville köpa huset men för ett alldeles för lågt pris. Jag sa då att jag ville värdera fastigheten först för att se dess värde. Hon erkänner då att hon inte har råd att köpa det. Vi bestämde en dag vi skulle ses och prata om en eventuell framtida bostadsaffär. När jag är på plats så hotar hon mig och säger att hen ska anmäla mig. Hon säger att hon ska få huset till det låga pris hon önskar. Jag säger nej men hon och hennes dotter fortsätter så jag blir rädd och börjar gråta och till slut går jag med på det av rädsla. Hon skriver då ett gåvobrev för att bli ägare så fort som möjligt. Jag vågade inte säga emot då jag var så rädd. Så hon ska betala mig den låga summan. Så just nu försöker vi få det ogiltighetsförklarat. Är det möjligt trots att lantmäteriet gett henne äganderätten?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen! Din fråga handlar om rättshandlingars ogiltighet vilket regleras i avtalslagen. Jag kommer nedan att allmänt redogöra för avtal tecknade under tvång. Jag kommer sedan tillämpa detta på din situation och komma med en rekommendation på ett framtida tillvägagångssätt.
Råntvång
I avtalslagens 28 § regleras råntvång. Råntvång innebär att en person som skrivit på avtal genom våld eller hot som upplevts som trängande inte är bunden till avtalet. Våldet eller hotet måste vara tillräckligt allvarligt för att personen i fråga inte känner att den hade något annat val än att underteckna handlingen.
Lindrigt tvång
i avtalslagens 29 § regleras en lindrigare variant av tvång än den i 28 §. Lindrigare tvång omfattar en större mängd icke-trängande faror så som utpressning. Ofta handlar det om situationer där personen i fråga har flera alternativ som inte innefattar att skriva under avtal men där alternativen är “dåliga”. Sättet som tvånget sker på behöver inte i sig vara olagligt men ska framstå som rättsstridigt.
Det krävs även att det finns ett faktiskt orsakssamband mellan tvånget och rättshandlingen. Även vid lindrigt tvång är rättsföljden ogiltighet.
Generalklausulen
Om situationen är sådan att den inte riktigt passar in under råntvång eller lindrigt tvång kan i stället generalklausulen (36 §) aktualiseras. I förarbetena till 36 § nämns att generalklausulen ger ökade möjligheter att angripa ett avtal på grund av omständigheterna vid dess tillkomst. Så även om 28-29 §§ inte går att tillämpa kan fortfarande 36 § tillämpas. Exempel på sådana situationer är enligt förarbetena “om en avtalspart har fått avtal till stånd genom aggressivt uppträdande, överraskningstaktik eller annat missbruk av förhandlingsläget.”
Din situation
Som svar på din fråga är det möjligt det avtal du skrivit på är ogiltigt antingen på grund av lindrigt tvång eller med grund i generalklausulen. Potentiellt är hotet inte sådant att 29 § avtalslagen blir aktuell. Dock kan händelserna enligt förarbetena till 36 § ses som ett missbruk av förhandlingsläget eller en sorts överraskningstaktik, vilket kan leda till både jämkning och ogiltighetsförklaring.
Om jag förstår din fråga rätt har personen i fråga redan fått lagfarten till huset beviljad. Att en lagfart beviljats innebär inget hinder för att pröva frågan om ett förvärv är ogiltigt (19:40 jordabalken). Det är alltså fortfarande möjligt att försöka ogiltighetsförklara avtalet trots att förvärvet blivit inskrivet.
Min rekommendation till dig blir därför att fortsätta med processen att försöka ogiltighetsförklara avtalet. Jag skulle även rekommendera att du bokar en tid med en jurist för att få ytterligare hjälp med situationen. Om du är intresserad har Familjens Jurist många kunniga jurister som kan ge stöd och rådgivning som du kan boka tid med.
Jag hoppas att detta svar har varit till hjälp!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.