Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen med dina funderingar! Nedan följer en redogörelse för relevanta lagrum och förslag på hur man kan gå vidare i ert fall. Jag har tolkat det som att ni vill överlåta fastigheten till er gemensamma son medan ni fortfarande är i livet.

Gåva av fast egendom

En fastighet eller del av fastighet kan överlåtes genom gåva. Gåvoskatten är avskaffad sedan 2005 vilket gör gåvor till skattefria förvärv. Enligt 4:29 Jordabalken gäller samma formkrav vid gåva av fast egendom som vid köp av fast egendom. Gåvohandlingen ska vara skriftlig och innehålla uppgift om vilken fastighet och hur stor del som överlåts, vem som är gåvogivare och gåvotagare samt underskrift av de parterna. Namnteckningarna ska även bevittnas av två personer för att lagfart ska beviljas. (Se 20:7 Jordabalken)

Av 6:1 Ärvdabalken framgår att vad en arvlåtare i livstiden har gett en bröstarvinge skall avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett.

Vill man alltså inte att en gåva från förälder till barn ska utgöra ett förskott på arv bör det tas med som ett villkor i gåvobrevet vari gåvan överlåts. Då formulerar man det likt ”gåvan ska inte utgöra förskott på arv”.

Bröstarvingars rätt

Bröstarvingar tar lika lott (2:1 Ärvdabalken). Skulle en arvlåtare under sin livstid gett en gåva som förskott som arv till en bröstarvinge, är bröstarvingen pliktig att avräkna förskottet av arvet på sin arvslott.

Hälften av den arvslott, som enligt lag tillkommer bröstarvinge, utgör dennes laglott (7:1 Ärvdabalken). En bröstarvinge har alltid rätt till sin laglott. Det innefattar även särkullbarn. Man kan begränsa en bröstarvinges rätt till att enbart omfatta laglotten i ett testamente.

Rekommendation

Vill ni att er gemensamma son ska äga den andel av fastigheten som idag ägs av föräldern med särkullbarn kan den andelen överlåtas till er gemensamma son genom ett gåvobrev enligt ovan. Tar ni med villkoret om att det inte ska utgöra förskott på arv kommer inte gåvan beaktas vid fördelning av arvet efter den föräldern och särkullbarnen har ingen rätt till fastigheten. Vill ni att er gemensamma son ska äga hela fastigheten kan ni överlåta hela fastigheten från föräldrarna till sonen genom gåvobrev. Särkullbarnen ärver ju emellertid enbart sin förälder, varför den andre föräldern kan kvarstå som andelsägare av fastigheten utan att särkullbarnen kan komma att få rätt till fastigheten. Kom ihåg att ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för sonens förvärvade andel med stöd av gåvobrevet.

Vill ni begränsa särkullbarnens arvsrätt ytterligare kan detta uttryckas i ett testamente av föräldern.

Familjens jurist erbjuder den prisvärda möjligheten att upprätta juridiska dokument online för fast pris, så som gåvobrev och testamenten. För mer personlig hjälp kan man boka en tid med en jurist. De kan även hjälpa med ansökan om lagfart. Skulle er gemensamma son vara minderårig kan det vara en god idé att kontakta jurist eftersom ytterligare regler och dokument i sådant fall ska tas hänsyn till.