Kan mitt syskon tvångsförsälja min andel av vår gemensamma sommarstuga?
Hej. Vi är 3 syskon som har ärvt en fastighet (sommarstuga) nu vill ett av syskonen sälja sin del som vi övriga inte är intresserade av att köpa. Säljande syskon hävdar enligt Samägandelagen 1904:48 att fastigheten genom tingsrätten kan tvångsförsäljas genom auktion. Kan min tredjedel tvångsförsäljas? Är det inte den säljande syskonet som har rätt att sälja sin del men jag kan behålla min del? Om det genom tingsrätten mot min vilja blir en tvångsförsäljning vem betalar för det?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss med Fråga juristen med din fråga! Din fråga berör samäganderätt, vilket regleras i samäganderättslagen. Jag kommer börja med att förklara vad som gäller i allmänhet för att sedan redogöra för ditt fall och slutligen lämna en rekommendation.
Allmänt om samägande
Egendom som ägs av två eller fler ägare förutsätts ägas med lika lott om inget annat kan visas, 1 § samäganderättslagen. Huvudregeln föreskriver att en av delägarna ensam inte kan bestämma att äganderättsförhållandena ska ändras. En delägare har dock rätt att framtvinga en försäljning av hela egendomen på offentlig auktion genom en ansökan till domstol enligt 6 § samäganderättslagen. Undantag görs om annan en delägare kan bevisa att det föreligger synnerliga skäl för att sådan tvångsförsäljning inte ska ske. Exakt vad synnerliga skäl innebär är svårt att precisera, men det är ett högt ställt krav och beviljas inte ofta. Pågående lågkonjunktur har tidigare ansetts utgöra synnerliga skäl och förhindrat tvångsförsäljning. Under en tvångsförsäljning ska rätten, om det yrkas av en delägare, bestämma ett pris under vilket godset inte får säljas, 9 § samäganderättslagen.
Allmänt om vem som betalar tvångsförsäljningen
Läggs egendomen ut för tvångsförsäljning utser rätten en god man som ansvarar för försäljning, samt av fördelning av vinst till delägarna, 8 § samäganderättslagen. Kostnaden för den gode mannen svarar ägarna för utifrån sin respektive andel i egendomen, 15 § samäganderättslagen.
Ditt fall
Om ditt syskon väljer att lägga ut sommarstugan för tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen så säljs hela sommarstugan, alltså även din andel. Undantag kan ges för synnerliga skäl. Eftersom vi just nu befinner oss i en lågkonjunktur kan synnerliga skäl föreligga för att försäljning inte bör ske, i sådana fall måste du åberopa detta i domstol. Det är du som behöver bevisa att det finns synnerliga skäl och att sommarstugan därför inte bör tvångsförsäljas. Det är den gode mannen som ansvarar för försäljningen. Äger ni lika lotter, alltså lika stora andelar av sommarstugan, svarar ni också lika för kostnader för den gode mannen.
Rekommendation
Av frågan framgår att ni inte är intresserade av att köpa ut ert syskon. Det kan dock vara ett alternativ om ni vill minimera risken för att sommarstugan, och då även era andelar, säljs genom tvångsförsäljning. Ett annat alternativ är att åberopa synnerliga skäl i domstol. Viktigt att veta är att domstolen gör en bedömning i det enskilda fallet och att det aldrig med säkerhet går att beräkna om synnerliga skäl kommer anses föreligga. Det hindrar inte heller att syskonet driver igenom en tvångsförsäljning när lågkonjunkturen är över.
Om du har fler frågor eller behöver vidare rådgivning så hjälper vi på Familjens jurist dig gärna! Hoppas du har fått svar på din fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.