Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår din situation som följande:

Ni ämnar ge bort er fastighet som gåva till era två vuxna barn, men vill villkora det med att barnen inte får sälja fastigheten vidare, och dessutom ha ett förbehåll som säger att fastigheten inte får utmätas. Ni undrar om detta upplägg fungerar.

Jag ska besvara frågan genom att förklara om förbud mot att sälja vidare är ett villkor som man kan ha i ett gåvobrev eller om det blir ogiltigt. Jag ska sedan göra samma sak avseende villkoret att fastigheten inte får utmätas. Inledningsvis förklarar jag dock vilka formkrav det finns för att ge bort en fastighet i gåva.

Formkrav för att ge bort en fastighet i gåva

Att ge bort en fastighet i gåva kräver att överlåtelsen sker skriftligt. Man måste alltså skriva ett gåvobrev för att gåvan ska vara giltig. Annars behåller man äganderätten. Detta gäller enligt 4 kapitlet 29 § jordabalken (1970:994) (jordabalken förkortas till JB).

Förbud mot vidareförsäljning

Det är fullt tillåtet att villkora gåva med förbud mot vidareförsäljning. Ett sådant förbud måste dock göras skriftligt för att vara giltigt (4 kapitlet 3 § JB). Detta förbud gäller dock endast för mottagaren av gåvan. Om mottagaren av gåvan säljer vidare fastigheten till någon som inte känner till förbudet så gäller försäljningen.

Undantag till att försäljningen trots förbudet skulle gälla är om förbehållet skrivs in i fastighetsregistret samtidigt som lagfart söks (20 kapitlet 14 § JB). Då kan inte den eventuella köparen försvara sig med att han inte kände till förbudet.

Förbehåll mot utmätning

Förbehåll mot utmätning gäller automatiskt när det finns ett försäljningsförbud som medföljer gåvan. Enligt 5 kapitlet 5 § utsökningsbalken (1981:774) får något utmätas endast om det får överlåtas. Har man villkorat en gåva med ett överlåtelseförbud får inte gåvan utmätas. Man behöver därför inte ha ett särskilt villkor som specificerar förbud mot utmätning.

Detta gäller endast om gåvan verkligen är en gåva, och att det inte finns något som pekar på att gåvomottagarna behöver motprestera på något sätt.

Ditt fall

Min bedömning är att din plan borde fungera. Det är dock inte helt uppenbart för mig vad det är du vill uppnå med det. Hur som helst är båda förbuden du har tänkt dig möjliga att genomföra. Det är dock oerhört viktigt att allt sker skriftligt då det handlar om en fastighet.

Rekommendation

Min starka rekommendation är du använder dig av Familjens Jurists onlinetjänst för hjälp med utformningen av gåvobrevet. I onlinetjänsten kommer du att få besvara enkla frågor om vad gåvobrevet ska innehålla så kommer ett väl utarbetat förslag om hur gåvobrevet ska se ut. Förslaget är utformat av en kvalificerad jurist.

Det är lätt att råka göra ett mindre misstag som leder till att gåvobrevet eller en del av gåvobrevet inte gäller som det ska. Då kan syftet med gåvan gå förlorad.

Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Lycka till!

Med vänlig hälsning,

Kevin Torssell