Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår situationen som följande:

En fastighet ska ges i gåva till ett antal barn, fler än ett. Du undrar om gåvogivaren kan behålla lagfarten och betala avgifterna för fastigheten, samt om det finns några komplikationer med att en av gåvomottagarna bor i USA.

Jag ska ta mig an frågorna genom att först beskriva hur reglerna kring lagfart ser ut, och sedan berätta om det finns några problem med att en gåvomottagare bor i USA. Jag kommer att utgå ifrån jordabalken (1970:994) i mitt svar. Jordabalken förkortas till JB.

Att söka lagfart

Den som förvärvar en fastighet, t.ex. via gåva, måste inom tre månader söka lagfart på fastigheten. Detta enligt 20 kapitlet 1 och 2 §§ JB. Om man inte söker lagfart inom den tiden får inskrivningsmyndigheten förelägga förvärvaren ett vite (20 kapitlet 3 § JB). Ett vite är en större summa pengar man betalar till det offentliga i straffavgift. Den betalas alltså utöver den eventuella stämpelskatten och expeditionsavgiften.

Att man inte söker lagfart hindrar inte att man fortfarande är ägare till fastigheten. Äganderätten övergår i och med det skriftliga gåvobrevet (4 kapitlet 29 § JB). Men skulle den med lagfarten återigen överlåta fastigheten till någon annan finns en risk att den personen söker lagfart och då får äganderätten i stället (17 kapitlet 1 § JB).

Gåvomottagare i utlandet

Man får ge en gåva till vem som helst, det finns inga begränsningar. Dock måste gåvan ske skriftligt då det rör sig om en fastighet (4 kapitlet 29 § JB). Det finns ingen gåvoskatt i Sverige enligt 8 kapitlet 2 § inkomstskattelagen (1999:1229). Man ska dock tänka på att det kan finnas andra regler i andra länder.

Att ge en gåva

Något anses som en gåva om tre villkor är uppfyllda:

1.    Det ska ha skett en överföring av något med värde.

2.    Gåvogivaren ska ha haft en gåvoavsikt. När en gåva ges till en närstående (t.ex. ens barn) är utgångspunkten att gåvoavsikt föreligger.

3.    Överlåtelsen ska ha skett frivilligt.

Ditt fall

Lagfart måste sökas, annars kan gåvomottagarna komma att vitesbeläggas. Det är en onödig risk att ta att inte söka lagfart. Gåvogivaren kan fortfarande betala allt vad avser huset, oavsett om han har lagfart eller inte.

Gällande USA-frågan så behöver det absolut inte vara ett problem. Det är dock en god idé att kolla vilka gåvoskattsregler det finns i USA, och särskilt i den delstat personen bor. Att det inte finns en gåvoskatt i Sverige betyder inte att det inte finns en i USA.

Rekommendation

Jag vill först säga att barnen som mottagare av gåvan absolut ska söka lagfart. Det är endast expeditionsavgiften de behöver betala då fastigheten är en gåva.

Jag rekommenderar också starkt att utforma gåvobrevet genom Familjens Jurists onlinetjänst. Gåvobrevet måste som sagt vara skriftligt. Där får du ett utarbetat förslag på ett gåvobrev som i stort är anpassat efter er situation. På sådant sätt kan du undvika att något blir fel.

Hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor. Lycka till!

Med vänlig hälsning,

Kevin Torssell