Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga gäller en fastighet du hyrt ut. Jag kommer inledningsvis att förklara vilken lag som kan vara tillämplig på ett hyresförhållande och kort beröra vad som kan skilja dem åt. Detta syftar till att skapa en bakgrund samt möjlighet för dig att fördjupa dig i det du önskar beroende på omständigheter som eventuellt inte framgår av frågan. Därefter kommer jag att redogöra för vad som gäller angående en hyresvärds möjlighet att tillträda en fastighet och hur det faktum att hyresgästen lämnat egendom bör hanteras. Jag kommer sedan att avsluta med ett sammanfattande svar på dina frågor baserat på nämnd information.

Tillämplig lag

Det finns två lagar som ofta tillämpas vid uthyrning av bostäder. Jordabalkens tolfte kapitel, som ofta kallas hyreslagen, eller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).

Privatuthyrningslagen gäller när en person hyr ut en bostad. Den gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand eller om uthyrningen sker i näringsverksamhet. 

Det är en viss skillnad mellan vilka skyddsregler som aktualiseras i ett hyresförhållande beroende på vilken lag som är tillämplig. Exempelvis skiljer sig reglerna åt vad gäller besittningsskydd. 

Enligt hyreslagen finns ett besittningsskydd enligt 12 kap 46 § JB. Detta innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar i bostaden om inte hyresvärden kan visa en så kallad besittningsbrytande grund. Ett sådant besittningsskydd saknas om privatuthyrningslagen är tillämplig. Hyresvärden är då fri att säga upp hyresavtalet oavsett anledning. 

Privatuthyrningslagen är att betrakta som ett komplement till hyreslagen. Detta innebär att för det fall privatuthyrningslagen skulle vara tillämplig, gäller fortfarande hyreslagen i de avseenden privatuthyrningslagen inte reglerar en viss fråga. 

Hyresvärds tillträde till fastighet

En hyresvärd har enligt 12 kap. 26 § 1st JB rätt att omedelbart få tillträde till en fastighet för att utföra nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Har hyresvärden sagt till minst en månad i förväg får denne även utföra mindre brådskande förbättringsarbeten enligt 12 kap 26 § 2 st JB. 

Förutsatt att hyresavtalet har löpt ut eller ansetts förverkat är du som hyresvärd fri att gå in i fastigheten och behöver då inte beakta ovan. Avtalet gäller då inte längre utan du som hyresvärd har åter förfoganderätt över fastigheten. 

Säga upp hyresavtal på grund av obetald hyra

Dröjer hyresgäst med att betala hyran kan hyresvärden vara berättigad att säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap 42 § 1 p JB. Detta för att hyresrätten enligt paragrafen då anses förverkad. Normal uppsägningstid behöver då inte iakttas enligt 12 kap. 6 § JB.

Undantag från ovan är om hyresgästen betalar hyran innan hyresvärden sagt upp avtalet, 12 kap 43 § 1st. JB. 

Om hyresgästen inte flyttar

Vägrar hyresgästen flytta kan du vända dig till Kronofogden och ansöka om handräckning för att avhysa (vräka) hyresgästen enligt 1 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Skulle hyresgästen ha besittningsrätt till fastigheten har du som hyresvärd inte rätt att byta lås till fastigheten eftersom du då rubbat dennes besittning. Jag skulle råda dig att avvakta Kronofogdens beslut om avhysning innan du vidtar en sådan åtgärd.

Hyresgästens saker

Av regeln i 12 kap. 27 § jordabalken 2 st. framgår att om en hyresgäst lämnat eller avhysts, men efterlämnat egendom, får hyresvärden ge en anmaning till hyresgästen att flytta sina saker. Görs inte detta inom tre månader tillfaller egendomen hyresvärden. 

Anmaningen till hyresgästen kan göras muntligt eller skriftligt. Viktigt att notera är att det är du som hyresvärd som har att visa att anmaning skett och har en viss skyldighet att hålla egendomen säker under de tre månader du avvaktar personens eventuella återkommande. Ersättning för detta kan utgå. 

Sammanfattning

Sammanfattningsvis har du som hyresvärd rätt till tillträde till fastigheten för att utföra vissa åtgärder om det är nödvändigt. Vad gäller låsbyte framgår för få omständigheter av frågan för att avgöra vilken lag som är tillämplig och därmed om hyresgästen har ett besittningsskydd eller inte. Förutsatt att hyresavtalet sagts upp utan att hyresgästen har besittningsskydd och att denne lämnat fastigheten har du åter förfogande över fastigheten och är fri att beträda den. Misstänker du att hyresgästen har besittningsskydd bör du dock avvakta Kronofogdens beslut om avhysning.

Vad gäller tillhörigheterna bör du uppmana de före detta hyresgästerna att flytta dessa. Skulle så inte ske inom tre månader tillfaller egendomen dig som hyresvärd. 

Jag hoppas att du med detta fått lite mer klarhet kring vad som gäller. Önskar du ytterligare information eller rådgivning önskar jag rekommendera dig att kontakta en av våra kunniga jurister på Familjens Jurist som kan fördjupa sig i omständigheterna i din enskilda situation.