Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar över vissa förutsättningar för ansökan om tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen. Eftersom du inte nämner något om ett samäganderättsavtal kommer jag utgå från att ett sådant inte finns. Jag kommer därför allmänt att gå igenom vad som gäller enligt lag, för att sedan besvara dina frågor.

Samäganderätt

Äger flera personer fastighet eller lös sak tillsammans blir samäganderättslagen tillämplig. I 2 § samäganderättslagen stadgas att samtliga delägare måste vara överens gällande förfogande över egendomen i sin helhet eller åtgärder som rör egendomens förvaltning. Med ”förfoga” avses främst varje rättslig disposition inklusive försäljning. Undantag från detta görs dock när det är åtgärder som inte kan vänta på godkännande.

Om delägarna inte kan komma överens om hur egendomen ska skötas kan en delägare begära att få en god man utsedd av tingsrätten enligt 3 § samäganderättslagen. Den goda mannen kan då bestämma hur egendomen får nyttjas.

Ansökan om tvångsförsäljning

Varje delägare har också rätt att ansöka hos tingsrätten om att egendomen i dess helhet ska säljas på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen. Tingsrätten kan då förordna om att egendomen ska säljas om inte en annan delägare kan visa att det föreligger synnerliga skäl mot det. Att det ska föreligga ”synnerliga skäl” har i praxis tolkas väldigt strängt, och det krävs mycket för att synnerliga skäl ska anses föreligga. Det finns inget krav i lagen på att man exempelvis måste vara utflyttad från en fastighet för att kunna ansöka om tvångsförsäljning.

Tingsrätten kommer att utse en god man att sköta försäljningen, uppdelningen av köpeskillingen samt utfärdande av köpebrev enligt 8 § samäganderättslagen.

Vid en tvångsförsäljning ska tingsrätten också, om det yrkas av någon av delägarna, fastställa ett lägstapris för under vilket godset inte får säljas enligt 9 § samäganderättslagen. Detta är tänkt att fungera om ett skydd mot att försäljning sker till ett orimligt lågt pris. Minimipriset får dock inte sättas så högt att det i praktiken hindrar eller påtagligt försvårar en försäljning. Det innebär att priset måste sättas under det beräknade försäljningspriset.

Vem står för kostnader?

De kostnader som uppkommer för förvaltning av egendomen eller för auktionen ska delägare stå för i förhållande till deras andel enligt 15 § samäganderättslagen. Där ingår även kostnader för god man. Detta innebär att om exempelvis två delägare äger 50 % vardera i en fastighet, så kommer de att stå för 50 % vardera av kostnaden.  

Din situation

Det finns som sagt inget krav i samäganderättslagen på att du ska vara utflyttad från huset för att kunna ansöka om tvångsförsäljning. Du kan därför ansöka om tvångsförsäljning trots att du bor kvar i huset under tiden. Angående kostnaderna som uppkommer i samband med auktionen och för god man kommer du och den andra ägaren att få dela på dessa i förhållande till er lott i fastigheten.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga, alternativt boka en tid med en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist.